Los cambios no afectan igual a quien va a firmar un alquiler, a quien ya tiene un contrato y a quien ofrece una vivienda de temporada. Tampoco empiezan todos el mismo día. Estas son las diferencias que conviene comprobar antes de fijar una renta, firmar o comunicar que un contrato termina.
Dos decretos: qué está vigente y qué tiene otra fecha
El BOE del 7 de octubre publica dos normas diferentes:
| Norma | Qué afecta al alquiler | Situación a 10 de octubre de 2026 |
|---|---|---|
| Real Decreto-ley 29/2026 | Contratos, rentas, temporada, anuncios, gastos y otras medidas. | En vigor desde el 8 de octubre, salvo medidas con fecha propia. |
| Real Decreto-ley 28/2026 | Renovaciones sucesivas e indemnización por determinadas no renovaciones. | Entrada en vigor prevista para el 15 de noviembre. Las nuevas renovaciones e indemnizaciones todavía no han entrado en vigor. |
En las fichas del BOE consultadas el 10 de octubre de 2026 no figura una resolución de convalidación o derogación de estos decretos. Parte de su contenido recupera medidas de los decretos anteriores, derogados el 2 de octubre: para actuar hay que consultar los nuevos textos y el régimen aplicable al contrato concreto.
Si vas a firmar un alquiler habitual: comparativa de cambios
Esta tabla se refiere a nuevos contratos de vivienda habitual, lo que habitualmente llamamos alquiler de larga duración. Compara la regulación ordinaria de la LAU vigente el 7 de octubre con la aplicable a un contrato nuevo desde el día 8. No resume todos los regímenes históricos ni significa que se deban sustituir automáticamente las cláusulas de contratos anteriores.
| Cuestión | Antes: régimen ordinario a 7 de octubre | Nuevo contrato desde el 8 de octubre |
|---|---|---|
| Marcharse antes de terminar el contrato | Tras seis meses y con treinta días de aviso, podía pactarse una indemnización limitada por la ley. | Se mantienen esos plazos, pero el desistimiento correctamente ejercido no genera indemnización. |
| IBI y tributos de la vivienda | Podían repercutirse mediante un pacto válido. | No pueden imponerse al inquilino, salvo que él sea el obligado tributario. |
| Comunidad | Podía pactarse su repercusión por escrito, indicando el importe anual. | Se mantienen requisitos de pacto e importe anual. No se pueden imputar gastos de comunidad en edificios sin régimen de propiedad horizontal. |
| Honorarios de agencia y contrato | La gestión inmobiliaria y formalización ya correspondían al propietario. | Se refuerza la prohibición de trasladarlos directa o indirectamente; comprende también gestión, renovación y modificación del contrato. |
| Seguro de impago | La LAU no contenía esta prohibición expresa, sin perjuicio de otros límites legales. | No se puede exigir al inquilino que lo contrate. |
| Preferencia del inquilino para comprar si se vende | Era posible pactar la renuncia al tanteo y retracto. | No se permite pactar esa renuncia. |
| Reparaciones necesarias | El propietario ya debía asumir la conservación legalmente exigible. | Se añade un procedimiento para que el inquilino repare y descuente el coste, con requerimiento y condiciones. |
| Devolución de la vivienda | El artículo 36 no exigía este documento específico. | Debe firmarse un documento sobre el estado de la vivienda. Si falta o no refleja desperfectos, se presume una devolución adecuada, salvo prueba en contrario. |
Fuentes: LAU en su redacción anterior y artículo 3 del RDL 29/2026.
Lo que no cambia con esta entrada en vigor: la duración mínima ordinaria sigue siendo de cinco años si el arrendador es persona física y siete si es persona jurídica. La fianza de vivienda habitual sigue siendo de un mes; en contratos de hasta cinco o siete años, respectivamente, la garantía adicional no puede superar dos mensualidades. No hay que confundirlo con la reforma de las prórrogas prevista para noviembre.
Dos precauciones sobre gastos y reparaciones
Los suministros individualizados siguen correspondiendo al inquilino. En vivienda habitual, también las pequeñas reparaciones por desgaste del uso ordinario; no son lo mismo que la conservación a cargo del propietario ni que los daños causados por el ocupante.
Para el nuevo procedimiento de reparaciones necesarias, el inquilino debe requerir por escrito y aportar un presupuesto razonable. El propietario dispone de quince días naturales desde la recepción para aceptarlo, proponer una alternativa o reparar. Sin respuesta en plazo o ante una negativa injustificada, podrá ejecutarse la reparación y descontarse su coste razonable y documentado de rentas futuras. No es una autorización para descontar cualquier obra. Fuente: artículo 21.5 de la LAU, introducido por el decreto.
Si ya tienes un alquiler: renta, vencimiento y prórrogas
Un contrato anterior no se convierte automáticamente en uno nuevo. Hay medidas que alcanzan a contratos existentes, pero su aplicación exige comprobar la fecha, las cláusulas y las disposiciones transitorias.
¿Cuánto puede subir la renta?
Para las anualidades que se cumplan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, la disposición final sexta distingue dos situaciones:
- Si la renta supera el máximo que resulte aplicable conforme al sistema estatal de referencia, no puede incrementarse.
- En los demás casos se atiende al nuevo pacto entre las partes; sin un nuevo pacto, el incremento no puede superar el 2 %.
No es una subida automática: debe existir cláusula de actualización, llegar la anualidad y respetarse los restantes límites aplicables, incluido el IRAV cuando corresponda. Un pacto tampoco permite saltarse esos límites.
Ejemplo: 800 euros pasarían como máximo a 816 euros si procede actualizar, no hay congelación ni nuevo pacto y no opera un límite inferior. Congelar la subida no equivale, por sí solo, a ordenar una rebaja de la renta vigente.
¿Puede prolongarse el contrato hasta dos años?
La prórroga extraordinaria alcanza a determinados contratos de vivienda habitual vigentes al entrar en vigor el decreto. Incluye los que agotan la prórroga obligatoria antes del 31 de diciembre de 2028 y otros supuestos de finalización de prórrogas o de continuación del alquiler después de vencer.
El inquilino debe solicitarla, estar al corriente del alquiler y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores. Puede obtener hasta dos años, por anualidades, manteniendo las condiciones y las actualizaciones legalmente procedentes.
Existen excepciones, como determinados acuerdos o una necesidad real y acreditada de ocupar la vivienda. Para esta última no se exige que la facultad de recuperación figurase en el contrato, aunque deben cumplirse los demás requisitos legales. La prórroga específica de hasta tres años en zona tensionada tiene preferencia: no se suman automáticamente dos años más tres.
Temporada y habitaciones: reglas propias, no un atajo
El alquiler temporal exige un desplazamiento real desde el domicilio habitual por una causa justificada y acreditable, que debe constar en el contrato y cuya existencia corresponde probar al arrendador. Sin ella, se trata como vivienda habitual desde su formalización. Escribir «temporada» o fijar once meses no basta.
La duración debe superar treinta y un días y, como regla general, no exceder doce meses, salvo que subsista la causa. Para los contratos sujetos al nuevo régimen, la fianza es de un mes y la garantía adicional no puede superar otra mensualidad. El inquilino puede desistir tras un mes, avisando con diez días, sin indemnización si cumple esas condiciones.
Las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario corresponden aquí al arrendador. La vivienda temporal tiene su propio régimen de conservación: no debe trasladarse sin más el procedimiento de vivienda habitual explicado antes.
En las habitaciones, la suma de las rentas simultáneas no puede superar la del contrato unitario de la vivienda completa; en zona tensionada deben respetarse los límites legales. Los contratos temporales sucesivos también tienen límites específicos de incremento de renta.
¿Y los temporales anteriores? La disposición transitoria octava mantiene su régimen previo hasta terminar el plazo pactado, sin permitir prorrogarlo bajo aquel régimen. El arrendamiento temporal renovado se somete al nuevo. Esto no valida un contrato que ya careciera de una verdadera causa temporal. Fuente: reforma de la LAU, artículo 3.
Anuncios e índice de referencia: qué revisar en Gijón
En Gijón, los ámbitos de La Arena y Cimadevilla figuran en la resolución oficial de zonas tensionadas. Eso no convierte todo el concejo en zona tensionada: hay que comprobar la dirección y la delimitación. Puedes consultar nuestro mapa y explicación de ambos ámbitos.
El artículo 20 del RDL 29/2026 exige publicar el índice de referencia cuando la vivienda está en zona tensionada. Su redacción no establece una excepción por anunciarla como temporada: no es una obligación exclusiva de la larga duración.
También deben indicarse, según proceda, el límite legal de renta y la normativa y parámetros que lo determinan, el identificador exigible y la condición de gran tenedor. No basta con facilitarlo al firmar.
Fuera de zona tensionada, este artículo no exige incluir el índice por el mero hecho de anunciar un alquiler. Eso no excluye otras obligaciones o limitaciones específicas, por ejemplo las de una vivienda protegida.
Tres conceptos distintos: SERPAVI ofrece la referencia de precios; el límite legal de la renta inicial puede depender también del contrato anterior y de las circunstancias del inmueble y del arrendador; el IRAV limita la actualización anual. Publicar el índice no significa que su valor superior sea siempre la renta máxima que se puede pactar.
Qué prevé el decreto con entrada en vigor el 15 de noviembre
Este apartado explica las nuevas renovaciones e indemnizaciones, cuya entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre de 2026. Su continuidad depende del trámite de convalidación parlamentaria.
El RDL 28/2026 prevé renovaciones sucesivas de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, cuando se cumplan las condiciones y no exista un aviso válido de no renovación. El preaviso general será de seis meses para el propietario y dos para el inquilino.
Si el propietario comunica que no quiere renovar, la regla general será indemnizar con el mayor de dos importes: doce mensualidades o una por cada año de residencia, con el prorrateo legal. La base es el valor superior del rango individualizado del sistema estatal de referencia; si no puede obtenerse, la renta contractual vigente al comunicar la no renovación.
No se paga siempre. Hay excepciones, como una necesidad de vivienda legalmente justificada o determinadas ofertas de nuevo contrato. Si el inquilino puede solicitar una prórroga legal obligatoria y no lo hace, no cobra esta indemnización por ese vencimiento; si la solicita y procede, el eventual pago queda aplazado hasta su finalización.
También hay reglas para contratos existentes. Los que estén en el periodo de prórrogas anuales del anterior artículo 10.1 lo completan bajo aquel régimen. Existe un preaviso transitorio de cuatro meses cuando el 15 de noviembre queden menos de seis meses para vencer, y reglas específicas para la continuación del alquiler tras su vencimiento.
Una fecha decisiva: los avisos válidos de no renovación anteriores a la publicación del 7 de octubre conservan su eficacia y no generan esta indemnización. No hay que confundir ese corte con el 15 de noviembre.
Impagos, venta e impuestos: otros cambios importantes
Impagos. El decreto regula suspensiones por vulnerabilidad y falta de alternativa habitacional, con requisitos, excepciones y compensaciones en determinados casos. Además, en los procedimientos incluidos, la Administración dispone de dos meses desde la notificación para ofrecer una alternativa o pagar las cantidades legalmente previstas. Si no hace ninguna de las dos cosas, pasa a ocupar la posición de deudora y se mantiene el contrato hasta su expiración mientras persista la vulnerabilidad. No es una garantía de cobro inmediato de cualquier impago ni permite dejar de pagar voluntariamente. Fuentes: artículos 2 y 5.
Venta de la vivienda alquilada. Además de la renuncia explicada en la tabla, la adquisición preferente se refuerza en determinadas ventas conjuntas si la vivienda es jurídicamente individualizable. Antes de vender, deben revisarse el régimen contractual y las notificaciones. Fuente: reforma del artículo 25 de la LAU.
Impuestos. Las reducciones del IRPF del arrendador pueden alcanzar el 100 % en supuestos concretos: se aplican al rendimiento neto positivo, no a todo el alquiler cobrado. Para el inquilino se introduce una deducción del 10 %, con base imponible inferior a 33.007,20 euros, límites de cálculo y otros requisitos; ese umbral no es el salario bruto.
Desde el 1 de diciembre se prevé IVA del 10 % para determinados alquileres amueblados de hasta treinta noches al mismo inquilino, con la excepción prevista cuando se arrienda la residencia habitual del arrendador. Las medidas fiscales tienen fechas y regímenes transitorios propios: no deben aplicarse todas desde el 8 de octubre. Fuentes: artículos 6 y 7 del RDL 29/2026.
Lista de revisión para propietarios e inquilinos
Antes de firmar, actualizar la renta o dar por terminado un alquiler, comprueba:
- Qué contrato tienes. Fecha real de celebración, vivienda habitual o temporal y, en este último caso, causa acreditable.
- Qué renta y qué información corresponden. Ubicación, posible zona tensionada, alquiler anterior, condición del propietario y datos exigibles en el anuncio.
- Qué paga cada parte. Renta, suministros, comunidad, tributos, honorarios, fianza y garantía adicional, separados y ajustados al régimen aplicable.
- Qué cláusulas hay que revisar. Desistimiento, preaviso, seguros, reparaciones y adquisición preferente. No reutilices un modelo antiguo sin comprobarlo.
- Qué plazo vence realmente. Anualidad de renta, duración inicial o prórroga; solicitudes y avisos enviados; normativa aplicable en esa fecha.
- Qué pruebas conservas. Inventario, fotografías, pagos y comunicaciones. Al finalizar, documento firmado sobre el estado de la vivienda y entrega de llaves.
En Tessier & Santamaría ayudamos a preparar la comercialización, seleccionar arrendatarios y formalizar el alquiler. Puedes conocer nuestro servicio para alquilar una vivienda en Gijón y Asturias y consultar la guía para arrendadores.
Esta información es general. Las decisiones jurídicas o fiscales de un contrato concreto requieren revisar su documentación y la normativa vigente en ese momento.
