Esta guía explica los dos cálculos con ejemplos completos y recorre el simulador municipal. Se centra en una venta ordinaria de vivienda situada en Gijón: sus tipos y su procedimiento no se pueden trasladar automáticamente a otro concejo.
Si quieres preparar una primera estimación, reúne las fechas y los valores indicados a continuación antes de utilizar el simulador municipal de plusvalías. Después puedes contrastar el resultado con los ejemplos de esta guía.
Normativa consultada el 21 de octubre de 2026. La interfaz del simulador se revisó el 20 de octubre de 2026, fecha de transmisión que utilizan también los ejemplos.
Esta guía ofrece información general y no sustituye el asesoramiento fiscal ni la liquidación del Ayuntamiento, que es la que fija el importe a pagar.
Qué grava la plusvalía y quién debe declararla
La plusvalía municipal es el nombre habitual del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, o IIVTNU. Se refiere al incremento del valor del terreno urbano que se pone de manifiesto al transmitirlo; también puede afectar a determinados derechos sobre él. En un piso, por tanto, hay que distinguir el componente de suelo del valor de la construcción.
En una compraventa ordinaria, el contribuyente es quien vende. Aunque el contribuyente sea el vendedor, la ordenanza de Gijón obliga también al comprador a comunicar la transmisión al Ayuntamiento en el mismo plazo en que el vendedor debe declararla. Existe una excepción relevante: si transmite una persona física no residente en España, el comprador actúa como sustituto del contribuyente frente al Ayuntamiento. Así lo establece el artículo 106 de la Ley de Haciendas Locales. Un pacto privado sobre quién asume económicamente el gasto no cambia por sí solo al obligado tributario.
Este impuesto municipal y el IRPF son partidas diferentes. Ambos se pagan por la misma venta, y la plusvalía municipal que abone el vendedor se resta, como gasto inherente a la transmisión, al calcular su ganancia en el IRPF. En el IRPF de un vendedor residente se calcula su ganancia o pérdida patrimonial con las reglas de adquisición, transmisión, gastos y demás ajustes que correspondan. No copies ese resultado en la plusvalía municipal: sus reglas para comparar valores son distintas. La AEAT explica el cálculo de la ganancia patrimonial.
Tampoco debes trasladar a este impuesto las exenciones del IRPF por edad o reinversión. Y el dinero destinado a cancelar el capital pendiente de una hipoteca no reduce, por ese solo motivo, la base de la plusvalía.
Reúne los datos antes de buscar una cifra
No basta con conocer el precio al que quieres vender. Prepara esta información y comprueba que se refiere al inmueble, derecho y porcentaje que vas a transmitir.
| Dato | Dónde comprobarlo | Para qué se utiliza |
|---|---|---|
| Fecha de adquisición y fecha de transmisión | Títulos de adquisición y venta; si todavía no has vendido, una fecha prevista claramente identificada | Determinar el periodo y la normativa aplicable |
| Referencia catastral | Escritura, recibo del IBI o información catastral | Identificar el inmueble |
| Valor catastral del suelo y valor catastral total vigentes al transmitir | Información catastral y documentación del IBI; si falta el desglose, consulta los datos de tu inmueble | Calcular la base objetiva y la proporción del suelo |
| Valores de adquisición y transmisión | Títulos de ambas operaciones y, si existen, comprobaciones de valor de la Administración | Comparar el incremento real con la base objetiva |
| Derecho y porcentaje transmitidos | Escrituras y situación de titularidad | Evitar calcular como si vendieras el 100 % de la plena propiedad cuando no es así |
| Adquisiciones en distintas fechas o por herencia o donación | Cada título y la documentación tributaria correspondiente | Separar las partes con distinto origen y justificar sus valores |
El Catastro distingue el valor catastral y el valor de referencia. El primero integra suelo y construcción y es un dato protegido. El valor de referencia es otra magnitud: no lo introduzcas en el campo del valor catastral del suelo. Tampoco una valoración comercial del piso sustituye esos datos.
Si solo estás preparando la venta, conserva la fecha y los importes utilizados en tu estimación. Una oferta distinta, otro momento de firma o un dato catastral corregido pueden cambiar el resultado.
Cómo se calculan las dos bases
La base imponible es la cantidad sobre la que se aplica el tipo del impuesto. Para una venta sencilla del 100 % de la plena propiedad, sin beneficios fiscales, el recorrido es: calcular la base que corresponda y multiplicarla por el tipo municipal. Cuando proceda una bonificación, habrá que aplicarla después a la cuota íntegra.
Método objetivo: suelo catastral, periodo y coeficiente
La operación de partida es:
Base objetiva = valor catastral del suelo en la transmisión × coeficiente aplicable.
El coeficiente depende del periodo de generación. Se toman años completos, con un máximo de veinte; si el periodo es inferior a un año, se consideran los meses completos y se prorratea el coeficiente anual correspondiente. Una fracción de año por encima de un año completo no se convierte en otro año entero.
Debes consultar el coeficiente municipal para la fecha de la venta y comprobar su límite estatal. No basta con copiar una tabla que lleve «2026» en el título: la propia ordenanza prevé aplicar directamente el máximo legal cuando un coeficiente municipal lo supere.
A 21 de octubre de 2026, los coeficientes de la ordenanza para 2, 3 y 4 años y para 14 años o más superan el máximo estatal vigente, así que se aplica este: con 20 años o más, por ejemplo, 0,40 en lugar de 0,45. Para diez años, el 0,08 municipal queda por debajo del máximo (0,12).
Para los diez años completos de los ejemplos de esta guía, el coeficiente aplicable el 20 de octubre de 2026 es 0,08, según el artículo 7 de la ordenanza fiscal de Gijón, en relación con el artículo 107 de la Ley de Haciendas Locales. Es el multiplicador que se aplica al valor catastral del suelo para obtener la base, no el porcentaje final del impuesto.
Los tipos municipales del artículo 8 son:
| Periodo de generación | Tipo sobre la base |
|---|---|
| Inferior a un año y de uno a cinco años completos | 25 % |
| De seis a diecinueve años completos | 22 % |
| Igual o superior a veinte años | 18 % |
Puedes comprobarlos en las tablas de tipos de la ordenanza de Gijón. En una venta con diez años de generación se utiliza el 22 % sobre la base, no sobre el precio del piso.
La fecha importa también dentro de un mismo año. El artículo 10 del Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, fija nuevos coeficientes máximos estatales con efectos desde el 1 de diciembre de 2026. Hasta entonces se aplican los máximos vigentes. No se ha aplicado a estos supuestos del 20 de octubre. Para otra fecha de transmisión, comprueba de nuevo la normativa que resulte aplicable; una actualización estatal no implica que todos los coeficientes municipales cambien.
Incremento real: comparar valores con la proporción del suelo
Si acreditas que el incremento real del terreno es inferior a la base objetiva, puedes solicitar que se tome aquel como base. Para un inmueble que incluye suelo y construcción, la proporción se obtiene así:
Proporción del suelo = valor catastral del suelo ÷ valor catastral total, ambos en la fecha de transmisión.
Esa misma proporción se aplica a los valores de adquisición y transmisión. En el supuesto sencillo de esta guía:
Incremento real del suelo = (valor de transmisión − valor de adquisición) × proporción del suelo.
Para cada operación se toma el mayor entre el valor que consta en su título y el comprobado, en su caso, por la Administración tributaria. Si la adquisición o transmisión fue gratuita, como en una herencia, la ley remite al valor declarado en Sucesiones y Donaciones en lugar del valor del título para esa comparación.
En esta comparación no se suman ni se descuentan los gastos o tributos de las operaciones. No sumes notaría ni impuestos al valor de compra, ni restes la comisión de venta, como sí se hace en el IRPF. Estas reglas están en el artículo 104.5 de la Ley de Haciendas Locales y en los artículos 3 y 7 de la ordenanza municipal.
El Ayuntamiento puede comprobar lo declarado. Que una calculadora arroje la base menor no acredita por sí solo los valores ni sustituye la solicitud y la documentación.
Si no ha habido incremento, hay que acreditarlo
Cuando se constata que el terreno no ha aumentado de valor conforme a esas reglas, la transmisión no queda sujeta a este impuesto. No sujeción no es lo mismo que exención: en este caso falta el incremento que permitiría exigirlo.
No basta con considerar que la operación dejó poco dinero después de pagar la hipoteca o todos los gastos. Hay que comparar los valores pertinentes y justificar la adquisición y la transmisión. En Gijón también se presenta declaración cuando se alega no sujeción, acompañada de sus documentos; no se resuelve simplemente dejando pasar el plazo.
Dos ejemplos completos hasta la cuota final
Son supuestos didácticos simplificados, sin relación con clientes ni operaciones de Tessier & Santamaría. En ambos vende una persona física residente fiscal en España, se transmite el 100 % de la plena propiedad de una vivienda sobre suelo urbano en Gijón, no hay beneficios fiscales aplicables ni valores administrativos comprobados superiores a los del título.
Los valores catastrales que siguen se suponen vigentes en la fecha de venta. Los precios son cifras ficticias elegidas para mostrar cómo cambia el método que da la base menor.
| Dato común | Valor |
|---|---|
| Adquisición | 20/10/2016 |
| Transmisión | 20/10/2026 |
| Periodo completo | 10 años |
| Valor catastral del suelo | 36.000 € |
| Valor catastral total | 90.000 € |
| Proporción del suelo | 36.000 ÷ 90.000 = 40 % |
| Coeficiente objetivo aplicable | 0,08 |
| Tipo municipal | 22 % |
Ejemplo 1: resulta menor el método objetivo
La vivienda se adquirió por 150.000 € y se vende por 240.000 €. Con los datos anteriores:
| Operación | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Base objetiva | 36.000 × 0,08 | 2.880 € |
| Cuota por método objetivo | 2.880 × 22 % | 633,60 € |
| Incremento real atribuible al suelo | (240.000 − 150.000) × 40 % | 36.000 € |
| Cuota si se utilizara ese incremento real | 36.000 × 22 % | 7.920 € |
La base objetiva, 2.880 €, es inferior al incremento real de 36.000 €. La cuota del ejemplo es 633,60 €. Al no haber bonificaciones, coinciden cuota íntegra y cuota líquida.
La cuota de 7.920 € sirve para comparar; no es una segunda cantidad que haya que pagar. El simulador oficial, al introducir ambos cálculos, seleccionó el método objetivo y mostró los mismos importes.
Ejemplo 2: resulta menor el incremento real
En este segundo supuesto la adquisición fue por 200.000 € y la venta por 205.000 €. Se mantienen las fechas, los valores catastrales y los demás datos comunes.
| Operación | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Base objetiva | 36.000 × 0,08 | 2.880 € |
| Cuota por método objetivo | 2.880 × 22 % | 633,60 € |
| Incremento real atribuible al suelo | (205.000 − 200.000) × 40 % | 2.000 € |
| Cuota sobre el incremento real | 2.000 × 22 % | 440 € |
Ahora el incremento real de 2.000 € es menor que la base objetiva de 2.880 €. La cuota es 440 € si se solicita y acredita esa base conforme al procedimiento. Tampoco se aplica una bonificación en este supuesto.
El simulador oficial seleccionó el método real y devolvió 440 €, frente a 633,60 € por el objetivo. Para que esa comparación se traslade al expediente tributario tendrás que aportar los títulos y solicitar la opción correspondiente. No des por hecho que el Ayuntamiento dispone de todos los datos de tu compra anterior.
Cómo utilizar el simulador oficial de Gijón
El simulador municipal de plusvalías permite estimar la cuota antes de vender. Su aviso inicial es claro: el resultado es una simulación y el documento generado no sirve para pagar, ni en una entidad bancaria ni por Internet.
Este es el recorrido observado el 20 de octubre de 2026:
- Entra en «Simulación» para el IIVT. La siguiente pantalla permite introducir datos propios o utilizar el NIF genérico 000000001R que facilita la propia herramienta. Pulsa «Buscar» y, tras la identificación genérica, «Siguiente».
- Para comparar las dos modalidades, marca «Incluir cálculo con método REAL». La herramienta explica que, con esos datos, calcula ambas y selecciona la de menor base. Si no marcas esa opción, solo calcula la objetiva.
- Para una venta, utiliza la opción de transmitente —compraventa entre vivos—, introduce la fecha prevista o real de transmisión y comprueba la clase de derecho.
- Introduce la referencia catastral. Para una prueba sin inmueble identificado, la propia pantalla permite usar veinte ceros y aportar manualmente el valor del suelo. Con el método real también solicita el valor catastral total. Para estimar tu operación, esos importes deben proceder de tus datos, no de los ejemplos.
- Indica la fecha de la adquisición anterior, el porcentaje y, al incluir el método real, los valores de adquisición y transmisión. Si no dispones de datos notariales para la simulación, la pantalla indica elegir «No» en documento público notarial. También indica dejar sin cumplimentar el apartado de beneficios fiscales.
- Pulsa «Calcular». El resultado muestra el método seleccionado, la cuota líquida y, cuando se han comparado ambos, la cuota de la otra modalidad.
Los dos ejemplos anteriores se probaron con los datos genéricos oficiales y sin aportar documentos personales. Se contrastó tanto la cuota elegida como la alternativa.
La simulación ayuda a preparar el presupuesto. No acredita una exención o bonificación, no presenta por ti el modelo tributario y no genera un justificante de pago. Si tu operación incluye varias adquisiciones, un usufructo o datos que no sabes interpretar, resuelve esos puntos antes de utilizar la cifra como previsión.
Qué presentar después de vender y cuándo pagar
La declaración: treinta días hábiles
El artículo 11 de la ordenanza, recogido en la ficha municipal del trámite, fija para las transmisiones entre vivos treinta días hábiles siguientes al hecho imponible. En la venta ordinaria de los ejemplos, el plazo parte de la transmisión; no comienza al recibir el dinero de una oferta ni al hacer la simulación. No lo conviertas en treinta días naturales.
Gijón utiliza una declaración tributaria, modelo 11.01, a partir de la cual el Ayuntamiento practica la liquidación. Debes preparar:
- El modelo cumplimentado e identificado.
- La escritura o documento de la transmisión actual.
- El título o títulos de la adquisición anterior.
- Cuando proceda, la documentación adicional que justifique el cálculo o beneficio solicitado y la representación.
La relación municipal de documentos para transmisiones entre vivos precisa que, si la adquisición anterior fue una herencia o donación y se pide el sistema directo o el más favorable, debe aportarse también la declaración de Sucesiones y Donaciones de aquella adquisición.
El modelo permite solicitar el sistema más favorable. Si no se marca otra opción, sus instrucciones prevén liquidar por el objetivo. Revisa por tanto la selección, los títulos y los valores antes de presentar; la comparación que hiciste en el simulador no sustituye esa petición.
La obligación de declarar también alcanza los supuestos en los que alegues no sujeción o exención, conforme al artículo 11 de la ordenanza fiscal municipal. Conserva el justificante de presentación y la documentación entregada.
Dónde se presenta
La ficha oficial enlaza el modelo y ofrece presentación por Internet mediante el registro electrónico. También remite a la red de Oficinas de Atención a la Ciudadanía, Correos certificado y los demás medios legalmente previstos.
Como propietario particular, comprueba el canal que puedes utilizar y sus requisitos. Si actúas mediante representante, acredita esa representación; los sujetos obligados a relacionarse electrónicamente deben emplear el canal que les corresponda. Consulta el acceso y las oficinas desde la ficha municipal para evitar utilizar un formulario o una dirección antiguos.
Presentar la declaración y ejecutar una simulación son actuaciones diferentes. El botón del simulador no equivale a registrar el modelo 11.01.
La liquidación y el pago llegan después
El Ayuntamiento notifica la liquidación con el importe, el plazo de ingreso y los medios de impugnación. Los treinta días hábiles para declarar la venta no son el plazo de pago de esa liquidación.
Para las deudas liquidadas por la Administración, la regla general del artículo 62.2 de la Ley General Tributaria distingue:
| Cuándo se notifica la liquidación | Fin del plazo de ingreso en periodo voluntario |
|---|---|
| Del día 1 al 15 del mes | Día 20 del mes siguiente |
| Del día 16 al último del mes | Día 5 del segundo mes siguiente |
Si el último día no es hábil, el plazo se extiende al inmediato hábil siguiente. Revisa la fecha de notificación y la fecha límite de la carta de pago; no pagues utilizando el documento de una simulación.
Si presentas fuera de plazo sin requerimiento previo, el artículo 27 de la Ley General Tributaria establece, con carácter general, un recargo del 1 % más otro 1 % por cada mes completo de retraso. Transcurridos doce meses, es del 15 %, más intereses por el tiempo posterior a esos doce meses. El impago de una liquidación ya notificada tiene un tratamiento diferente.
Si discrepas, comprueba los datos y sigue el pie de recursos de la notificación. La ordenanza general de Gijón prevé reclamación ante el Tribunal Económico-Administrativo municipal en un mes desde el día siguiente a la notificación, con reposición previa potestativa. Recurrir no suspende automáticamente el cobro; una solicitud de suspensión debe tramitarse cuando corresponda.
Casos en los que conviene separar el cálculo
Una vivienda heredada. La adquisición por fallecimiento y la venta posterior son dos transmisiones. Para una adquisición hereditaria ordinaria, el punto de partida temporal es el fallecimiento, no el día en que firmaste la adjudicación. Los valores se justifican con las reglas y documentos de la herencia. Revisa además si vender afecta a algún beneficio aplicado entonces: no se traslada automáticamente una bonificación hereditaria a la venta. Si en la herencia se aplicó la bonificación de Gijón por vivienda habitual del fallecido, uno de sus requisitos es mantener el inmueble recibido como vivienda habitual durante los dos años posteriores al fallecimiento: si se vende antes, hay que abonar la parte del impuesto que se dejó de ingresar y los intereses de demora. Si la plusvalía de la herencia no se declaró, el plazo para hacerlo es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable hasta otros seis si se solicita antes de que venza. Nuestra guía para vender un piso heredado en Gijón y Asturias desarrolla esas comprobaciones.
Varios propietarios o varias fechas de adquisición. Una mitad comprada en una fecha y otra heredada después no se convierten en una única adquisición por utilizar un precio total de venta. Separa derechos, porcentajes, fechas y valores. Tampoco apliques las cuentas del 100 % de la plena propiedad a una transmisión de usufructo o nuda propiedad.
Venta antes de cumplir un año. Un periodo corto no elimina por sí solo el impuesto: el método objetivo contempla los meses completos. Si lo que falta es incremento, la cuestión se resuelve mediante su acreditación, no únicamente por haber vendido pronto.
Vendedor no residente. Residir fuera de Asturias no equivale a ser no residente en España. Cuando concurra la sustitución tributaria del comprador prevista en el IIVTNU, hay que organizar esa obligación municipal por separado de la retención del 3 % por la adquisición a un no residente sin establecimiento permanente, que responde a otro impuesto.
Incorpora la plusvalía al presupuesto de la venta
Conserva una hoja con las fechas, los valores utilizados, el resultado de los dos métodos y la documentación que falta. Al conocer el precio y la fecha definitiva, actualiza la estimación y deja preparada la declaración. Prevé también cómo atenderás el pago cuando llegue la liquidación.
Esta cifra es solo una partida del resultado económico. Para completar el presupuesto, consulta los gastos e impuestos al vender una vivienda en Asturias; para ordenar documentación, precio y firma, puedes seguir la guía para vender una vivienda en Gijón y Asturias.
¿Estás preparando la venta de tu piso en Gijón? Cuéntanos qué vivienda quieres vender y en qué plazo.
