Al hablar del «índice del alquiler» suelen mezclarse dos preguntas: cuánto puede revisarse una renta que ya se paga y qué precio puede fijarse al firmar un contrato nuevo. IRAV y SERPAVI responden a cuestiones diferentes. Distinguirlos evita aplicar un porcentaje o un límite que no corresponde.
Tres referencias, tres funciones
| Referencia | Para qué sirve | Qué no hace |
|---|---|---|
| IRAV | Límite de referencia para la actualización anual de los alquileres de vivienda sujetos al nuevo régimen. | No fija el precio inicial de todos los pisos. |
| IPC | Puede intervenir en la revisión según la fecha y la cláusula del contrato, con los límites legales aplicables. | No permite actualizar cualquier contrato sin comprobar su régimen y lo pactado. |
| SERPAVI | Sistema de precios de referencia; su límite superior es obligatorio en determinados nuevos contratos en zonas tensionadas. | No es un porcentaje de subida anual. |
Cuándo entra en juego el IRAV
El INE publica mensualmente el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda. Su información de aplicación remite a los contratos firmados con posterioridad al 26 de mayo de 2023. En contratos anteriores hay que revisar el régimen que les corresponde y la cláusula pactada; no basta con sustituir siempre IPC por IRAV.
El índice funciona como límite, no como una subida obligatoria. Si la actualización pactada da un resultado inferior al máximo permitido, no se puede utilizar el límite para elevarlo sin más. Tampoco existe un IRAV fijo del 3 %: el INE lo publica por meses.
Cómo comprobar una revisión anual
- Revisa el contrato. Identifica su fecha, el uso de vivienda habitual y la cláusula de actualización. En contratos sujetos al régimen vigente desde el 1 de abril de 2015, la LAU exige pacto expreso: sin él no procede la actualización anual. Los contratos anteriores deben revisarse según su régimen transitorio, como precisa la Ley 2/2015.
- Localiza el aniversario. No se revisa automáticamente cada enero: importa cuándo se cumple cada año de vigencia.
- Consulta el dato aplicable. Usa la publicación oficial que corresponda a la fecha de revisión y comprueba el límite legal, además de la fórmula del contrato.
- Haz el cálculo sobre la renta correcta. Separa suministros u otros conceptos y conserva la operación realizada.
- Comunícalo por escrito. Indica el porcentaje y la nueva renta. La renta actualizada se exige desde el mes siguiente a la notificación, conforme al artículo 18.
Ejemplo hipotético. Para una renta de 800 € y una actualización aplicable del 2 %, el aumento sería de 16 € y la nueva renta de 816 €. El 2 % es solo un ejemplo de cálculo; no representa el dato vigente del IRAV ni un límite general.
Cuándo hay que consultar SERPAVI
El sistema oficial SERPAVI requiere los datos de una vivienda para ofrecer su referencia. En una zona tensionada puede limitar la renta inicial de un nuevo contrato, especialmente si alquila un gran tenedor o si no existió contrato de vivienda en los últimos cinco años y así se prevé en la declaración.
También puede concurrir el límite derivado del contrato anterior. No basta con escoger la cifra más alta de las dos. Para La Arena y Cimadevilla, revisa la declaración aplicable en Gijón desde julio de 2026 y conserva el resultado de la consulta junto a la documentación utilizada.
Errores que conviene evitar
- Confundir un alquiler de temporada, un local y una vivienda habitual: su régimen no es intercambiable.
- Aplicar por inercia topes temporales de años anteriores a cualquier revisión actual.
- Usar el mes de un titular de prensa sin comprobar el aniversario y la publicación del índice.
- Sumar el IRAV y el IPC, o convertir el rango de SERPAVI en un porcentaje anual.
- Modificar por cuenta propia la cantidad pagada ante una discrepancia, sin contrastar antes contrato, cálculo y comunicaciones.
Qué guardar para poder revisarlo
Contrato, anexos, último recibo, comunicación de revisión y publicación del índice forman una base sencilla para comprobar una actualización. Si vas a cambiar de vivienda, añade al presupuesto los suministros y consulta nuestra guía de luz y bono social al comprar o alquilar.
