En la escritura aparecen unos metros, en Catastro otros y en la nota simple encuentras una descripción que no termina de encajar. Antes de vender tu vivienda, necesitas saber qué significa esa diferencia y si afecta a lo que vas a anunciar, al precio o a la firma.
Una discrepancia no impide automáticamente vender, pero tampoco conviene dejarla para el día de la notaría. A veces estás comparando superficies distintas. Otras veces falta incorporar una obra, aclarar a quién pertenece un trastero o corregir la descripción de una finca.
Si preparas la venta de un piso o una casa en Gijón o Asturias, el primer paso es identificar el origen de la diferencia. Las reglas catastrales y registrales que explicamos son estatales; la situación urbanística de las obras debe comprobarse también ante el ayuntamiento correspondiente.
Qué te dice cada documento
Catastro, escritura y Registro cumplen funciones diferentes. Para revisar una venta conviene leerlos juntos y contrastarlos con el inmueble que existe hoy.
| Documento o información | Qué te permite comprobar | Qué debes tener presente |
|---|---|---|
| Escritura de adquisición y otras escrituras posteriores | Qué adquiriste, cómo se describió y qué actos se formalizaron después. | Una descripción antigua puede necesitar aclaraciones. Comprueba si hay escrituras de ampliación, rectificación o modificación posteriores. |
| Nota simple reciente del Registro de la Propiedad | La descripción inscrita, los titulares, sus derechos y las cargas que constan. | Es informativa y se refiere al momento de su expedición. No es una medición actual del inmueble. |
| Información y certificación catastral | Referencia, localización, superficies, usos y representación gráfica que figuran en Catastro. | Hay que leer el desglose, no solo el total. La inscripción catastral no sustituye la comprobación de la propiedad ni de la legalidad de una obra. |
| Plano o medición técnica, cuando haga falta | La distribución, las dimensiones y, según el trabajo encargado, la delimitación física. | Un plano comercial no equivale a un informe técnico. Una medición, por sí sola, tampoco acredita la propiedad de una superficie. |
El Colegio de Registradores distingue la nota simple de la certificación registral: la primera permite informarse; la segunda acredita fehacientemente el contenido del Registro.
¿Qué prevalece: Catastro o Registro?
Para los pronunciamientos jurídicos, el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario establece la prevalencia del Registro de la Propiedad. Los datos catastrales se presumen ciertos salvo prueba en contrario, sin perjuicio de lo que publique el Registro.
Esto no significa que cualquier cifra de superficie registral sea una medición física actual e incuestionable. Si las descripciones difieren, hay que averiguar por qué. Tampoco basta con figurar en Catastro o pagar el IBI para resolver una controversia de propiedad.
Antes de hablar de un error, compara el mismo tipo de metros
La primera comprobación es sencilla: junto a cada cifra, escribe qué superficie representa y de qué documento procede.
Los metros útiles se refieren al espacio utilizable conforme al criterio de medición aplicable. La superficie construida incorpora elementos como cerramientos; la construida con elementos comunes añade la parte que corresponda de estos. No existe un porcentaje fijo que permita convertir de forma fiable unos metros en otros para cualquier vivienda.
En Catastro, el total construido puede reunir vivienda, anejos y elementos comunes. La guía oficial de la certificación catastral explica dónde aparece ese desglose. En una casa, distingue además la superficie de la parcela de la construida: una edificación con varias plantas no ocupa sobre el terreno la suma de todos sus metros construidos.
Un ejemplo: 80, 95 y 110 m² pueden describir el mismo piso
Supongamos una vivienda sin garaje ni trastero incluidos en estas cifras. Es un ejemplo didáctico, no una operación real de Tessier & Santamaría.
| Dato del ejemplo | Superficie | Qué representa |
|---|---|---|
| Medición técnica | 80 m² útiles | Espacio útil medido con el criterio indicado en el informe. |
| Escritura | 95 m² construidos sin comunes | Superficie de la vivienda incluyendo los elementos constructivos que correspondan. |
| Desglose catastral | 95 m² de vivienda + 15 m² de comunes | Total catastral de 110 m² construidos con comunes. |
En este supuesto, 95 + 15 = 110 m². La diferencia entre escritura y Catastro tiene una explicación compatible: uno expresa la superficie sin comunes y el otro los incluye. Los 80 m² útiles son otra magnitud.
Eso no demuestra que cualquier diferencia similar esté bien. En una vivienda concreta habría que comprobar que los documentos utilizan esos conceptos y que la medición corresponde al mismo inmueble. Si la escritura solo dice «95 metros», sin aclarar qué mide, no podemos completar la explicación por intuición.
Qué revisar si la diferencia sigue sin explicación
Reúne tu escritura, las modificaciones posteriores que tengas, una nota simple reciente y la información catastral completa. El recibo del IBI ayuda a localizar la referencia catastral, pero no sustituye el resto de la revisión.
Puedes obtener la información desde la Sede Electrónica del Catastro. La consulta pública permite ver datos como localización, superficie y uso; el acceso a información protegida exige la identificación o legitimación correspondiente. Nuestra guía de herramientas para comprar vivienda en Gijón y Asturias reúne también los accesos para consultar Catastro y solicitar información registral.
Con esos documentos, revisa estas cuestiones:
| Lo que no encaja | Primera comprobación útil |
|---|---|
| Dirección, planta o puerta | Que todos los documentos identifiquen el mismo inmueble. Un cambio de numeración no es lo mismo que tener asociada otra vivienda. |
| Metros de un piso | Tipo de superficie, desglose, plano y descripción en la división horizontal. |
| Garaje, trastero, patio o terraza | Qué derecho tienes sobre ese espacio y cómo aparece en el título y en el Registro. |
| Superficie o límites de una parcela | Títulos, cartografía, medición y relación con las fincas colindantes. |
| Una ampliación o construcción ausente | Cuándo se hizo, qué documentación técnica y administrativa existe y dónde consta incorporada. |
| Titularidad distinta | Qué adquisición, herencia u otro acto explica la diferencia y si se documentó e inscribió correctamente. |
Anota también cuándo aparece por primera vez la discrepancia. Saber si existe desde la compra o surge después de una obra ayuda a orientar el trabajo y a localizar documentos.
Garajes, trasteros y espacios de uso exclusivo
Antes de anunciar un piso «con trastero» o «con patio», comprueba qué se vende exactamente. Un espacio puede ser un anejo de la vivienda, una finca independiente o un elemento común sobre el que exista un derecho de uso. Utilizarlo desde hace años no permite dar por resuelta esa cuestión.
El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal contempla la descripción de los anejos en el título constitutivo. Revisa ese título cuando la documentación individual no sea suficiente y comprueba por separado las fincas independientes incluidas en la venta.
En una casa con terreno, mira también la forma y los límites
Dos parcelas pueden tener la misma superficie y una delimitación diferente. Por eso, comparar únicamente el número de metros no resuelve una duda sobre un cierre, un acceso o una franja junto al vecino.
Si vendes una casa con parcela en Gijón o en otro concejo asturiano, identifica sobre plano qué terreno y construcciones se incluyen. Cuando haya dudas, encarga la comprobación técnica y documental antes de presentar una delimitación como definitiva. Un cierre físico o una línea dibujada en un mapa, considerados aisladamente, no bastan para resolver un conflicto entre propietarios.
Cómo se corrigen las diferencias
La solución depende del dato afectado y de su origen. Conviene definir el procedimiento con la documentación delante, antes de encargar trámites que quizá no correspondan.
Si la información catastral no refleja la realidad
Catastro dispone de distintos procedimientos de incorporación y modificación. Una alteración que debía haberse declarado, como una ampliación, no sigue necesariamente la misma vía que una descripción catastral incorrecta.
La subsanación de discrepancias del artículo 18.1 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario se inicia de oficio y tiene un ámbito concreto: diferencias cuyo origen no sea el incumplimiento de la obligación de declarar o comunicar. El interesado puede poner los hechos y su documentación en conocimiento de Catastro; eso no convierte cualquier petición en una corrección automática. Aun así, el Tribunal Supremo (STS 1263/2025, de 8 de octubre) ha confirmado que el propietario puede pedir la subsanación directamente aportando pruebas; si Catastro no la inicia, debe motivarlo y esa decisión puede recurrirse.
Si la diferencia afecta a la configuración o a la superficie de la parcela y aparece al vender, el artículo 18.2 permite además que el notario, acreditada la discrepancia y notificados los colindantes sin que se opongan, recoja la nueva descripción en la escritura y la comunique a Catastro. Una ampliación no declarada sigue otra vía: la declaración catastral (modelo 900D) o, en su caso, la regularización.
Conserva las resoluciones y comprueba qué datos se han modificado. Corregir Catastro no significa que también hayan quedado rectificados el título, el Registro y la situación urbanística.
Si debe rectificarse la descripción registral
La Ley Hipotecaria contempla distintas vías en sus artículos 199 y 201, según el alcance de la rectificación y los documentos disponibles. Pueden intervenir notaría, Registro y un técnico, además de ser necesarias notificaciones a otros afectados.
Los porcentajes del 5 % y del 10 % no son un margen general para ignorar diferencias. Se utilizan en determinadas vías y con requisitos específicos. El artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria permite reflejar sin expediente diferencias de cabida de hasta el 10 % acreditadas con certificación catastral descriptiva y gráfica, o de hasta el 5 % en otros casos, si el registrador no tiene dudas fundadas. No garantizan la inscripción ni permiten añadir terreno ajeno o encubrir una operación que no se formalizó.
En los pisos y locales hay que considerar también la propiedad horizontal. La Resolución de 13 de enero de 2026 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE de 16 de mayo de 2026) recuerda que, en un piso, local o garaje en propiedad horizontal, rectificar la superficie de un elemento privativo puede afectar a los elementos comunes. Por eso, aunque la diferencia sea pequeña y se acredite por la vía del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria, hace falta la autorización y aprobación de la comunidad de propietarios. No des por hecho que basta una solicitud unilateral o que no importa la comunidad porque se mantenga la misma cuota.
Si hay una ampliación o una construcción sin incorporar
Una habitación añadida, un porche cerrado o una edificación auxiliar requieren estudiar qué se hizo y qué documentación existe. No deben presentarse directamente como un simple error de metros.
El artículo 28 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana establece requisitos para declarar obras y contempla determinados supuestos de obras antiguas. La antigüedad, por sí sola, no equivale a legalización.
Si el inmueble está en Gijón, reúne el expediente municipal de la actuación, las licencias o declaraciones responsables que correspondan y la documentación técnica disponible. El Ayuntamiento distingue trámites según la obra; su procedimiento de obra menor es un ejemplo de esa distinción, no una vía universal para regularizar ampliaciones. Ante una obra ya ejecutada, hay que consultar su situación concreta con Urbanismo y el profesional competente. En otro concejo, la consulta corresponde a su ayuntamiento.
¿Hace falta un archivo GML o coordinar la finca antes de vender?
No en toda compraventa ordinaria. La coordinación gráfica permite vincular la delimitación de la finca en el Registro con la cartografía catastral. En determinados supuestos, como la primera inscripción de una finca o ciertas operaciones de reorganización de terrenos, es obligatorio aportar la representación gráfica georreferenciada exigida legalmente. Además, si se declara en el Registro una construcción o ampliación, hay que aportar las coordenadas de la porción de suelo que ocupa (artículo 202 de la Ley Hipotecaria). Eso no implica que la finca quede coordinada con Catastro de inmediato.
El GML es el formato en que se intercambia la delimitación de la parcela: puede descargarse el de la parcela catastral o, si esta no es correcta, un técnico elabora una representación alternativa, que debe validarse. Un informe de validación gráfica positivo comprueba aspectos técnicos: no acredita por sí solo que la operación sea legal ni que tenga todas sus autorizaciones.
En propiedad horizontal, la coordinación se refiere a la parcela y a la finca matriz del edificio. No consiste en georreferenciar cada habitación de tu piso. Catastro explica estas diferencias en sus preguntas frecuentes sobre coordinación con el Registro.
Cómo afecta al anuncio, a la hipoteca y a las arras
Qué metros poner en el anuncio
Utiliza una superficie contrastada y explica si es útil, construida o construida con comunes. Ten preparadas la superficie útil y la construida y, si el edificio está en división horizontal, separa la privativa de la de zonas comunes: el comprador puede pedir que se le acrediten antes de entregar cualquier cantidad a cuenta, como unas arras, y antes de formalizar la compra (artículo 31 de la Ley 12/2023). Separa los anejos y las superficies exteriores cuando proceda. Escoger el dato más alto porque mejora la apariencia del anuncio puede crear una expectativa que la visita y los documentos no sostengan.
Si queda una discrepancia relevante por aclarar, evita publicarla como un dato resuelto. Prepara una explicación coherente para el anuncio, el plano, las visitas y la documentación que recibirá el comprador.
Si el comprador necesita financiación
Una diferencia documental puede requerir aclaraciones en la tasación. La Orden ECO/805/2003 distingue advertencias y condicionantes: no toda discrepancia tiene el mismo efecto ni supone una denegación automática de la hipoteca.
Si la financiación es necesaria para completar la compra, conviene que la entidad y la tasadora conozcan la documentación relevante con tiempo. No prometas que el banco aceptará una superficie o una construcción porque otro comprador consiguió financiación en una situación parecida.
Qué dejar aclarado antes de firmar arras
Si la operación va a avanzar con una cuestión pendiente, pide una revisión del contrato adaptada al caso. Como preparación, deja por escrito:
- Qué diferencia se ha detectado y qué documentación conoce el comprador.
- Qué actuación falta, quién se encargará y qué gastos asume cada parte.
- Qué resultado se necesita para continuar y qué plazo resulta razonable.
- Qué ocurrirá con las cantidades entregadas si ese resultado no se obtiene, y cómo se relaciona con la financiación necesaria.
No basta con añadir «se arreglará antes de la escritura». Tampoco una frase genérica de aceptación garantiza que queden resueltas todas las consecuencias. El acuerdo debe ser comprensible y viable para las dos partes.
Para entender el compromiso y el destino de las cantidades entregadas, consulta nuestra guía sobre reserva, señal y arras en Gijón y Asturias. Para ordenar las demás decisiones de la operación, puedes consultar nuestra guía para vender una vivienda en Gijón y Asturias.
Cuánto puede costar y cuánto puede tardar
No hay un precio ni un plazo único por «hacer coincidir los metros». Primero hay que saber si basta con explicar un dato o si se necesitan mediciones, documentos notariales, inscripción registral, actuaciones municipales o resolver una controversia.
Solicita un presupuesto que separe los trabajos necesarios y pregunta qué depende de terceros. Para fijar la fecha de firma, distingue el tiempo de preparar la documentación del tiempo de tramitación. Presentar un escrito no equivale a tener una resolución favorable.
Antes de asumir compromisos, deberías poder explicar qué vendes, qué diferencia queda pendiente y qué pasos se han previsto. Si todavía no puedes hacerlo, esa es la primera tarea de la venta.
Preparar la venta con la documentación clara
En Tessier & Santamaría revisamos la información y la documentación al preparar la comercialización y coordinamos los pasos de la venta hasta la notaría, conforme al encargo acordado. Si surge una cuestión que requiere intervención técnica o jurídica, conviene identificarla desde el principio para organizar el trabajo con los profesionales correspondientes.
Si quieres vender tu vivienda en Gijón o Asturias y los documentos no terminan de encajar, cuéntanos qué inmueble quieres vender. Podemos empezar por conocer tu situación y la documentación que ya tienes para plantear la venta.
Fuentes normativas y oficiales consultadas el 21 de octubre de 2026. La solución concreta depende del inmueble y de sus documentos.
Esta guía ofrece información general y no sustituye el asesoramiento jurídico o técnico sobre una operación concreta.
