Para preparar la venta necesitas identificar qué obra se ha acordado, qué importes corresponden a tu piso y cuándo se pueden exigir. Una reparación obligatoria, una mejora y una obra que todavía se está estudiando no deben tratarse como si fueran lo mismo. Estas reglas son estatales y se aplican también a las viviendas en propiedad horizontal de Gijón; no existe un reparto municipal distinto por vender aquí.
Normativa y fuentes consultadas el 21 de octubre de 2026.
Esta guía ofrece información general y no sustituye el asesoramiento jurídico sobre una operación concreta.
Primero, distingue deuda vencida, pagos futuros y obras en estudio
Una derrama es una aportación extraordinaria para atender un gasto de la comunidad. Que aparezca la palabra «pendiente» en una conversación no permite saber si hay una deuda impagada o un desembolso previsto para más adelante.
Deuda vencida: la cantidad ya era exigible y no se ha pagado. Puede proceder de cuotas ordinarias o de una derrama. Si era una obligación tuya, entregar las llaves no la extingue. Antes de cerrar la operación, identifica el concepto, el importe y cómo se va a satisfacer, sin perder de vista la responsabilidad del inmueble que explicamos más adelante.
Derrama aprobada con pagos futuros: existe un acuerdo, pero pueden quedar vencimientos posteriores a la transmisión. Hace falta conocer la naturaleza del gasto y las condiciones del acuerdo. Estar al corriente de todos los pagos vencidos es compatible con tener cantidades futuras que afrontar.
Obra todavía en estudio: pedir presupuestos o debatir una intervención no equivale a aprobar una derrama de importe cierto. Debes informar de lo que se conoce, sin presentar una estimación como una deuda ya fijada. Y si se trata de una actuación legalmente obligatoria, la ausencia de votación no significa que la comunidad pueda ignorarla.
El Consejo General del Notariado recomienda comprobar tanto las cuotas como las derramas futuras aprobadas antes de comprometer la compra. Como vendedor, preparar esa información permite negociar con las mismas cifras sobre la mesa.
Qué fecha cuenta y por qué importa el tipo de obra
Cuatro fechas que conviene separar
La aprobación identifica cuándo se adoptó el acuerdo. La exigibilidad indica desde cuándo puede reclamarse una cantidad conforme a la obligación y a sus condiciones. El cargo bancario refleja cuándo se intenta cobrar; el justificante permite comprobar si se pagó. La transmisión determina cuándo cambia el propietario.
No siempre coinciden. Una cantidad exigible el 1 de julio no pasa a ser una obligación nueva del comprador porque el recibo se cargue después de una venta del 15 de julio. Tampoco un pago voluntariamente anticipado demuestra, por sí solo, que todas las cantidades futuras ya fueran exigibles.
Para concretar esas fechas, revisa el acta, el reparto aprobado y los vencimientos, junto con las modificaciones posteriores. El artículo 19 de la LPH regula cómo se documentan y cierran las actas. La fecha en que el acuerdo puede ejecutarse no convierte automáticamente en vencidas todas las cuotas de un calendario futuro.
En una compraventa ordinaria, escritura y entrega suelen coincidir. El artículo 1462 del Código Civil establece que el otorgamiento de escritura equivale a la entrega, salvo que de ella resulte claramente lo contrario. Firmar arras no transmite por sí solo la propiedad: hay que atender al contrato y a la entrega, especialmente si se han separado las fechas.
La regla expresa para las mejoras
El artículo 17.11 de la LPH atribuye las derramas para mejoras, realizadas o por realizar, al propietario en el momento en que las cantidades resultan exigibles. Por tanto, en una mejora con vencimientos sucesivos bien definidos, al vendedor le corresponden los que se hacen exigibles mientras es propietario y al comprador los posteriores a la transmisión.
Esto presupone que existe una obligación de contribuir. El propio artículo 17 contiene regímenes especiales: por ejemplo, su apartado 4 contempla, bajo sus condiciones, que el disidente no quede obligado a determinadas mejoras no necesarias cuya cuota de instalación supere tres mensualidades ordinarias. Esa excepción no se puede trasladar a cualquier obra, y haber votado en contra no basta para dejar de pagar.
Conservación, accesibilidad y aplazamientos: no apliques una etiqueta automática
El artículo 17.11 habla de mejoras. Las actuaciones necesarias de conservación y determinados supuestos de accesibilidad tienen su regulación en el artículo 10 de la LPH; el artículo 17 también contiene reglas específicas para accesibilidad y eficiencia energética. En las actuaciones obligatorias del artículo 10, la junta concreta la distribución de la derrama y los términos de su abono, aunque no sea necesario un acuerdo previo que autorice la actuación.
Desde el 23 de octubre de 2026, la Ley 4/2026 modifica el artículo 10.1.b de la LPH: si la comunidad pide financiación para obras de accesibilidad, la repercusión puede extenderse tantos años como permitan las opciones de financiación disponibles, y la obra es obligatoria cuando las ayudas efectivamente concedidas alcanzan el 70 % de su importe.
Por eso, «fachada» o «ascensor» no dicen por sí solos qué régimen corresponde. Una intervención puede responder a conservación, accesibilidad o a otra finalidad. Antes de repartir el coste, identifica la actuación y la base del acuerdo; no asignes todos los pagos futuros al comprador únicamente por la fecha del recibo.
También hay que distinguir un acuerdo que fija vencimientos sucesivos de una deuda íntegra que ya era exigible y para la que después se concedió una facilidad de pago. Un calendario de cargos no resuelve por sí solo esa diferencia. Si el acuerdo es ambiguo, la obra mezcla actuaciones distintas o existe controversia sobre quién está obligado, aporta el expediente a quien revise jurídicamente la operación antes de cerrar el reparto. Para obras de conservación u obligatorias, la LPH no contiene una regla expresa de reparto entre vendedor y comprador como la del artículo 17.11. Por eso conviene que las arras y la escritura fijen quién soporta cada vencimiento y cómo se acredita.
Qué acredita el certificado de deudas de la comunidad
El artículo 9.1.e de la LPH exige que, al transmitir en documento público, el vendedor declare si está al corriente de los gastos generales de la comunidad o qué cantidades adeuda. Debe aportar una certificación sobre el estado de deudas que coincida con esa declaración, salvo exoneración expresa del adquirente.
La emite quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, en un máximo de siete días naturales desde la solicitud. No corresponde automáticamente a cualquier administrador: puede emitirla quien sea secretario-administrador, si desempeña ambas funciones. La organización de esos cargos está regulada en el artículo 13. La ley prevé responsabilidad del secretario y del presidente por inexactitud o retraso cuando medie culpa o negligencia.
Los siete días son un plazo de expedición, no una caducidad del certificado. Ese precepto no establece una validez general de siete días, un mes o tres meses. Como medida práctica, pídelo con margen y comprueba que su información siga coincidiendo con lo que declaras al firmar; si aparecen nuevos vencimientos o cambia la situación, habrá que actualizarla o aclararla.
Un certificado de estar al corriente no equivale a asegurar que no habrá derramas. Tampoco es un informe técnico del edificio. Pide además información escrita sobre acuerdos relevantes, importes asignados a la vivienda y vencimientos futuros. Puede facilitarse como información complementaria; no debe presentarse todo ese expediente como el contenido mínimo que la ley exige siempre en la certificación.
Qué ocurre si el comprador exonera al vendedor de aportarlo
La exoneración expresa permite otorgar el documento público sin esa certificación. Las deudas y la afección del inmueble se mantienen, y sigue siendo necesario acordar quién soportará los pagos.
Si se plantea esa opción, conviene que ambas partes conozcan qué información falta y qué cantidades o acuerdos existen. No es una forma de convertir una venta con datos incompletos en una operación sin obligaciones pendientes.
Documentación que conviene preparar antes de negociar
El certificado responde a una exigencia legal concreta en la transmisión en documento público, con la excepción indicada. Los demás documentos de esta tabla son comprobaciones útiles según la situación; no una lista de requisitos obligatorios idéntica para toda venta.
| Documento o información | Qué necesitas comprobar | Para qué sirve en la venta |
|---|---|---|
| Certificación del estado de deudas | Fecha a la que se refiere, cantidades adeudadas y firma de quien corresponda, con visto bueno del presidente | Hacer una declaración coherente al transmitir y detectar pagos que hay que resolver |
| Actas y acuerdos relevantes, incluidas sus modificaciones | Qué actuación se aprobó, en qué condiciones y si afecta al piso | Distinguir una obligación aprobada de una propuesta o de un cambio posterior |
| Presupuesto, reparto individual y condiciones de abono | Importe asignado a la vivienda; vencimientos y alcance de un posible fraccionamiento | Concretar las cantidades y fechas que se repartirán entre las partes |
| Recibos y justificantes de pago | Qué conceptos se han satisfecho y si hay devoluciones o diferencias | Evitar descontar de nuevo una cantidad ya pagada o dar por cobrada una impagada |
| Información sobre financiación o ayudas, si existe | Compromisos, condiciones y estado real de concesión y cobro | No confundir una ayuda solicitada con dinero ya concedido y disponible |
| Informes técnicos, IEE o requerimientos, cuando procedan | Qué se conoce del estado del edificio y qué actuaciones se han indicado o exigido | Informar sobre cuestiones que un certificado de deudas no acredita |
Si vendes también una plaza de garaje o un trastero, comprueba a qué comunidad o subcomunidad pertenecen y que la información obtenida cubra todos los elementos transmitidos. No presupongas que el certificado del portal recoge también sus posibles deudas o derramas.
Solicita las actas necesarias para entender la obra y sus cambios, aunque el acuerdo inicial sea antiguo. No existe obligación legal de aportar las actas de los últimos cuatro años; ese plazo corresponde a la afección por deudas, no a las actas.
En un edificio de Gijón, si existe un Informe de Evaluación del Edificio —IEE— o un requerimiento de conservación, conviene leerlo junto con los acuerdos comunitarios. Por sí solo no demuestra que esté aprobada una derrama concreta ni sustituye su presupuesto y reparto. Nuestra guía de compra en Gijón y Asturias amplía las comprobaciones sobre comunidad y estado del edificio.
Obtén esta documentación como propietario o a través de una persona autorizada. Facilita al comprador la información pertinente para la operación sin difundir datos personales innecesarios de otros vecinos ni listas de morosos.
Ejemplo: una derrama de 6.000 euros y una venta el 15 de julio
Este supuesto es ficticio, sin relación con clientes ni edificios concretos de Gijón. El 15 de abril de 2026 se acuerda válidamente una mejora. Su clasificación y la obligación de contribuir del propietario no se discuten. A su piso le corresponden 6.000 €, con seis cantidades de 1.000 € que se hacen exigibles por separado el primer día de mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre.
Se trata de vencimientos sucesivos, no de una deuda íntegra exigible en abril con simples facilidades posteriores de cobro. El supuesto excluye financiación, ayudas, intereses, recargos y cambios de presupuesto. El 15 de julio se otorga la escritura y se entrega la vivienda, sin transmisión anterior ni entrega aplazada. El vendedor ha pagado los tres primeros vencimientos y comunica debidamente el cambio de titularidad.
Sin un pacto económico distinto entre las partes
Aplicando el artículo 17.11 a esta mejora:
| Fecha en que la cantidad es exigible | Importe | Propietario obligado en ese momento | Situación al vender el 15 de julio |
|---|---|---|---|
| 1 de mayo de 2026 | 1.000 € | Vendedor | Pagado |
| 1 de junio de 2026 | 1.000 € | Vendedor | Pagado |
| 1 de julio de 2026 | 1.000 € | Vendedor | Pagado |
| 1 de agosto de 2026 | 1.000 € | Comprador | Vencimiento futuro |
| 1 de septiembre de 2026 | 1.000 € | Comprador | Vencimiento futuro |
| 1 de octubre de 2026 | 1.000 € | Comprador | Vencimiento futuro |
| Total | 6.000 € | 3.000 € vendedor + 3.000 € comprador | 3.000 € pagados + 3.000 € futuros |
El vendedor puede estar al corriente el día de la firma y quedar, aun así, tres pagos futuros asociados a esa mejora. El certificado y el calendario aportan información distinta. Que la obra se aprobase en abril no hace que el vendedor deba soportar por ley los seis pagos de este supuesto.
Si los 1.000 € exigibles el 1 de julio estuviesen impagados, serían una deuda pendiente del vendedor; no se convertirían en un vencimiento del comprador por firmar el 15 de julio. Además habría que atender a la afección del piso por esa deuda.
Si el vendedor acepta soportar económicamente toda la mejora
Las partes pueden pactar, dentro de los límites del artículo 1255 del Código Civil, que el vendedor asuma económicamente también los 3.000 € futuros. En esta variante concreta acuerdan que el comprador pague a la comunidad cada vencimiento y que el vendedor le reembolse ese importe contra el justificante correspondiente, en las condiciones y plazos que dejen definidos.
La cuenta sería: el vendedor ya ha pagado 3.000 € y reembolsa otros 3.000 €; soporta 6.000 €. El comprador abona 3.000 € a la comunidad y recupera 3.000 € del vendedor; su coste final por esta derrama es 0 €, aunque adelanta esos pagos. La comunidad recibe 6.000 € en total: 3.000 € del vendedor antes de la venta y 3.000 € del comprador después.
En este ejemplo no se rebaja además el precio ni se retiene otra cantidad por la misma derrama. El reembolso es el único mecanismo elegido para trasladar su coste económico; no se suma al total de la obra como si fuese un pago adicional a la comunidad.
Frente a la comunidad, los vencimientos futuros siguen correspondiendo al comprador en este supuesto. El pacto de reembolso vincula a comprador y vendedor; no libera al comprador frente a la comunidad si el vendedor incumple. El artículo 1257 del Código Civil distingue los efectos del contrato entre sus partes.
Este cálculo se limita a la derrama, no al dinero neto de toda la operación. Para preparar el presupuesto completo, consulta los gastos e impuestos de vender una vivienda en Asturias.
Si quedan deudas, distingue lo que debe el vendedor de lo que garantiza el piso
El artículo 9.1.e de la LPH establece una afección del inmueble: quien compra responde con el propio piso de determinadas deudas comunitarias de anteriores titulares. No significa que todas las deudas personales del vendedor se trasladen sin límite al comprador.
La cobertura alcanza las cantidades imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años naturales anteriores. Si se compra el 15 de julio de 2026 y el ejercicio de la comunidad coincide con el año natural, la referencia es la parte vencida de 2026 hasta la adquisición y los años 2025, 2024 y 2023. No son cuatro años móviles contados hacia atrás desde julio.
Ese periodo tampoco es un plazo de prescripción. Aunque una deuda quede fuera de la afección descrita, la obligación personal de quien la contrajo puede subsistir. Y una exoneración del certificado no amplía ni elimina ese límite legal.
En las derramas de obras obligatorias del artículo 10, el apartado 10.2.c extiende esa misma afección.
Por eso, si hay una cantidad vencida, concreta su liquidación y cómo se acreditará ante la comunidad. Un acuerdo sobre el precio entre las partes no equivale, por sí solo, a que el acreedor haya cobrado o liberado a quien responde.
Qué dejar claro antes de las arras y qué actualizar hasta la firma
No esperes al día de la escritura para explicar una derrama conocida. Los artículos 30 y 31 de la Ley por el derecho a la vivienda regulan el derecho a recibir información y la información mínima que el interesado puede pedir antes de formalizar la operación o entregar cantidades a cuenta. Eso no convierte toda recomendación documental de esta guía en un requisito legal universal.
Para preparar el acuerdo con el comprador y con quien redacte el contrato, resuelve estas cuestiones:
- Qué actuación se está repartiendo: acuerdo identificado, alcance de la obra y modificaciones conocidas.
- Cuánto corresponde al piso: importe aprobado o criterio de cálculo, pagos realizados y cantidades todavía inciertas.
- Cuándo es exigible cada cantidad: calendario y naturaleza de cualquier aplazamiento.
- Quién soportará económicamente cada pago: y cómo se ejecutará lo pactado, distinguiéndolo de la obligación frente a la comunidad.
- Qué ocurrirá si cambia la situación: nuevos acuerdos, ampliaciones, variaciones de coste, financiación o ayudas.
- Qué documentación se entrega y cómo se acreditará el cierre: justificantes, comunicación a la comunidad y, si procede, devolución de cantidades sobrantes.
Es una lista para preparar condiciones concretas, no una cláusula que sirva para todas las ventas. Si se plantea una retención del precio, habrá que definir quién custodia el dinero, a qué pagos se destina y cuándo y con qué documentos se libera. No presupongas que la notaría lo custodiará ni que retener una suma extingue la deuda.
Lo aportado al fondo de reserva pertenece a la comunidad (artículo 9.1.f de la LPH): no se devuelve al vender, salvo que comprador y vendedor pacten una compensación entre ellos.
Entre las arras y la transmisión puede celebrarse otra junta o modificarse el presupuesto. Comunica los cambios y revisa con el comprador cómo encajan en lo pactado. La buena fe contractual del artículo 1258 del Código Civil importa también durante esa preparación; no debe darse por cerrada la información del edificio porque ya exista un documento privado.
Como contraste, imagina que estás al corriente y la comunidad solo ha encargado estudiar la cubierta. Debes distinguir ese estudio de una obra adjudicada y de una derrama aprobada: todavía puede no haber un importe individual cierto. Si después se concreta una actuación, actualiza la información. No hay un descuento automático por el coste estimado ni una revalorización garantizada del piso por ese mismo importe.
La secuencia general de documentos, negociación y firma se desarrolla en nuestra guía para vender una vivienda en Gijón y Asturias.
Después de vender, comunica el cambio de titularidad
El artículo 9.1.i de la LPH obliga a comunicar el cambio a quien ejerza de secretario por un medio que deje constancia de su recepción. Cambiar la domiciliación bancaria no sustituye por sí solo esa comunicación.
Si el vendedor incumple, puede seguir respondiendo solidariamente con el nuevo titular de las deudas comunitarias posteriores a la transmisión, sin perjuicio de reclamar después al comprador lo que corresponda. La ley exceptúa los casos en que algún órgano de gobierno de la comunidad ya conociese el cambio por otro medio, por actos concluyentes del nuevo propietario o porque la transmisión resulte notoria.
La comprobación práctica es sencilla: comunica la transmisión, conserva prueba de recepción y entrega los justificantes previstos en vuestro acuerdo. No confíes únicamente en que un vecino sepa que te has mudado. Si se pactaron reembolsos o pagos posteriores, conserva también sus liquidaciones.
Con el acuerdo comunitario, las cantidades y los vencimientos identificados, podrás explicar al comprador qué está pagado, qué queda por pagar y qué reparto propones. Si vas a vender en Gijón, en Tessier & Santamaría podemos explicarte cómo preparar la comercialización de tu vivienda y el alcance de nuestro servicio de venta.
