Publicado originalmente el 24 de junio de 2025 y actualizado por completo el 19 de septiembre de 2026. Hemos revisado precios, zonas tensionadas, actualización de rentas y alquileres de corta duración utilizando fuentes oficiales y datos de mercado disponibles a esta fecha.
El mercado del alquiler en Asturias ha cambiado de forma importante desde que publicamos por primera vez este artículo en 2025.
Los precios de oferta continúan creciendo, aunque con diferencias relevantes entre municipios. Al mismo tiempo, las primeras zonas de mercado residencial tensionado de Asturias ya están plenamente operativas, el IRAV se ha consolidado como referencia para la actualización de determinados contratos y una sentencia del Tribunal Supremo ha modificado el régimen estatal que se había creado para los alquileres de corta duración.
Para propietarios e inquilinos, esto obliga a separar varias preguntas que a menudo se mezclan: cuánto se está pidiendo por una vivienda en el mercado, qué renta puede pactarse legalmente en un nuevo contrato, cómo puede actualizarse una renta ya existente y qué reglas se aplican según la ubicación y el tipo de alquiler.
El alquiler en Asturias alcanza los 10,9 €/m²
Según el informe de precios de alquiler de idealista, el precio medio anunciado en Asturias se situó en 10,9 €/m² en agosto de 2026, un 9,4 % más que un año antes.
En los principales mercados urbanos asturianos, la situación es la siguiente:
| Zona | Precio de oferta · agosto 2026 | Variación mensual | Variación interanual |
|---|---|---|---|
| Asturias | 10,9 €/m² | -0,4 % | +9,4 % |
| Oviedo | 11,7 €/m² | +0,1 % | +11,0 % |
| Gijón | 11,6 €/m² | -0,5 % | +6,1 % |
| Avilés | 9,6 €/m² | -1,6 % | +10,6 % |
La primera conclusión es que la presión sobre las rentas sigue siendo significativa, pero no está evolucionando al mismo ritmo en todas las ciudades. Oviedo registra actualmente el mayor crecimiento interanual de las tres grandes ciudades, mientras que Gijón mantiene una subida anual relevante aunque encadena una ligera corrección respecto a sus máximos recientes.
Estos datos deben interpretarse correctamente. Idealista mide precios de oferta de los anuncios, no las rentas finalmente firmadas en los contratos. Además, el portal actualizó su metodología en julio de 2026. Por tanto, son una referencia útil para estudiar la dirección del mercado y comparar zonas, pero no sustituyen una valoración concreta de cada vivienda.
En Gijón, el barrio sigue siendo determinante
La media de Gijón se situó en 11,6 €/m² en agosto, pero el dato de ciudad oculta diferencias importantes entre zonas.
La información disponible de idealista muestra, por ejemplo, valores de oferta próximos a:
- Centro: 12,7 €/m²;
- Este: 11,6 €/m²;
- El Llano: 10,7 €/m²;
- Oeste: 10,6 €/m²;
- Sur: 10,4 €/m².
Son medias de anuncios y no una tarifa que deba aplicarse automáticamente a cualquier piso del barrio. Altura, ascensor, estado de conservación, eficiencia energética, amueblamiento, terraza, garaje, duración prevista del alquiler y calidad de la presentación pueden cambiar de forma sensible la renta de mercado de una vivienda concreta.
Además, desde julio de 2026 la ubicación tiene una segunda dimensión: en determinados ámbitos ya no basta con estudiar el mercado, sino que también hay que comprobar si la vivienda está dentro de una zona tensionada y qué límites legales corresponden al nuevo contrato.
Las zonas tensionadas ya son una realidad en Asturias
Cuando publicamos este artículo en junio de 2025, las zonas tensionadas en Asturias estaban todavía en fase de análisis y tramitación. Esa situación ha cambiado.
La Resolución estatal publicada en el BOE el 29 de julio de 2026 recoge las primeras declaraciones asturianas y establece sus efectos desde el 30 de julio de 2026, con una vigencia inicial de tres años.
A fecha de esta actualización, las zonas incluidas son:
- Gijón: La Arena y Cimadevilla.
- Avilés: La Magdalena.
- Gozón: Luanco.
- Llanes: núcleo urbano de Llanes, Posada de Llanes, Nueva, Poo, Barro y Celorio.
- Cabrales: Arenas y Poo.
En total son 12 ámbitos.
La declaración no significa que toda Asturias, ni siquiera todo el término municipal de Gijón, Avilés, Llanes o Cabrales, quede sometido automáticamente a las mismas reglas. Para una vivienda concreta debe comprobarse la delimitación oficial.
En el caso de Gijón hemos preparado una explicación específica sobre qué cambia en La Arena y Cimadevilla y cómo comprobar los límites de renta.
Qué cambia al alquilar una vivienda en una zona tensionada
La renta de un nuevo contrato en una zona tensionada no se determina únicamente mirando anuncios similares.
En términos generales, si una vivienda habitual ha estado alquilada durante los cinco años anteriores, la última renta del contrato previo —actualizada conforme al régimen que corresponda— pasa a ser una referencia legal fundamental para el nuevo contrato.
Cuando el arrendador tiene la consideración de gran tenedor, también debe comprobarse el límite que resulte del Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI).
Las declaraciones aprobadas en Asturias mantienen para estos ámbitos la definición general de gran tenedor de la Ley estatal: quien sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos de uso residencial, sin contar garajes y trasteros.
Hay otra particularidad especialmente importante. Las declaraciones asturianas han activado también el supuesto previsto para viviendas que no hayan tenido un contrato de arrendamiento de vivienda vigente durante los cinco años anteriores. En esos casos, la renta inicial no puede superar el límite máximo que resulte del sistema estatal de referencia.
Por eso, dos viviendas aparentemente similares situadas en la misma calle pueden tener un régimen distinto en función de sus contratos anteriores y de la condición del propietario.
La declaración tampoco reduce automáticamente el alquiler de un contrato que ya esté en vigor. La actualización anual de esa renta sigue su propio régimen contractual y legal.
El IRAV de agosto de 2026 es del 2,47 %
Otro cambio importante desde 2025 es que el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) ya dispone de una serie mensual consolidada.
El INE publicó para agosto de 2026 un IRAV del 2,47 %, último dato disponible cuando se actualiza este artículo.
Según el propio INE, los contratos de alquiler firmados después del 26 de mayo de 2023 se revisan en base al IRAV conforme a la Ley 12/2023.
Es importante no confundir este índice con los precios de mercado:
- el dato de 10,9 €/m² de idealista refleja el precio medio de oferta de los anuncios en Asturias;
- el IRAV del 2,47 % es una referencia para la actualización anual de determinados contratos ya existentes.
Por tanto, una subida del precio medio anunciado del alquiler en Asturias no implica que una renta vigente pueda actualizarse en ese mismo porcentaje.
Antes de aplicar cualquier revisión conviene comprobar la fecha del contrato, la cláusula de actualización y el índice que legalmente corresponde.
Las zonas tensionadas pueden seguir ampliándose
Las doce zonas anteriores son las que aparecen actualmente en la resolución estatal con efectos desde julio de 2026. Pero el mapa podría cambiar.
El 1 de agosto de 2026, el Gobierno del Principado anunció el inicio de una segunda fase de tramitación para nuevas declaraciones en:
- Oviedo;
- Gijón;
- Ribadesella;
- La Pola Siero;
- Lugones.
El Principado señaló además que antes pretendía concluir procedimientos ya iniciados relativos a La Felguera, Muros y San Esteban, así como una ampliación de áreas en Avilés.
Esto no significa que esas localidades sean ya zonas tensionadas a efectos prácticos. Una tramitación o un anuncio no tiene los mismos efectos que una declaración completada y publicada conforme al procedimiento legal.
Esta diferencia es especialmente importante en una materia que está cambiando con rapidez. Para fijar la renta de un nuevo contrato debe comprobarse siempre la situación vigente en la fecha de la firma.
El Principado publicó en agosto una Guía de las Zonas Tensionadas de Asturias con carácter explicativo para propietarios e inquilinos. La propia Administración aclara que la guía no tiene carácter normativo, por lo que las resoluciones y la legislación aplicable siguen siendo las referencias jurídicas principales.
Qué ha pasado con el Registro Único de alquileres de corta duración
Esta es una de las correcciones más relevantes respecto a la versión de 2025 de este artículo.
El Real Decreto 1312/2024 creó un procedimiento estatal de Registro Único de Arrendamientos y una Ventanilla Única Digital para determinados alquileres de corta duración ofrecidos mediante plataformas.
Sin embargo, la situación cambió en 2026.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2026, publicada en el BOE el 8 de junio, anuló los preceptos del Real Decreto relativos al procedimiento de registro único y la obligación de inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles para obtener ese número estatal.
El Tribunal no anuló íntegramente el Real Decreto: desestimó el recurso en todo lo demás. Por ello, no sería correcto afirmar simplemente que ha desaparecido toda la regulación estatal sobre la Ventanilla Única o el intercambio de información.
Tampoco significa que un alquiler turístico o de temporada quede sin regulación. Continúan siendo relevantes la finalidad real del contrato, la normativa autonómica turística, las reglas municipales que procedan y el resto de obligaciones aplicables.
Para un propietario, la conclusión práctica es sencilla: no conviene reutilizar sin más la información de 2025 sobre el antiguo número estatal de registro, porque una parte esencial de aquel sistema fue anulada por el Tribunal Supremo.
¿Han hecho bajar ya los precios las zonas tensionadas?
Todavía es demasiado pronto para atribuir la evolución de los precios asturianos a la declaración de las primeras zonas tensionadas.
La resolución estatal empezó a producir efectos el 30 de julio de 2026 y el último dato mensual completo que utilizamos en este artículo es agosto. Un solo mes de precios de oferta no permite establecer una relación causal fiable.
Además:
- los datos de idealista corresponden a anuncios, no a contratos firmados;
- las zonas tensionadas afectan únicamente a ámbitos concretos;
- una parte importante de la oferta asturiana se encuentra fuera de esas áreas;
- el precio observado depende también del número y del tipo de viviendas que se anuncian cada mes.
Por eso, en futuras revisiones de este artículo será más útil observar varios meses de evolución y, cuando existan datos suficientes, combinar precios de oferta con estadísticas de contratos y disponibilidad.
Qué debería comprobar un propietario antes de fijar el alquiler en 2026
Antes de publicar una vivienda en alquiler, el precio de mercado sigue siendo importante, pero ya no siempre es el único dato que debe analizarse.
En una operación actual conviene revisar, por este orden:
- La ubicación exacta de la vivienda. No basta con el nombre comercial del barrio: hay que comprobar si la finca está dentro de una delimitación oficial de zona tensionada.
- Los contratos de los últimos cinco años. En una zona tensionada pueden condicionar la renta inicial del nuevo contrato.
- La condición del arrendador. Si es gran tenedor, pueden entrar en juego límites adicionales.
- El resultado de SERPAVI cuando sea aplicable.
- La fecha y las cláusulas de un contrato vigente antes de actualizar su renta.
- La finalidad real del alquiler. Vivienda habitual, temporada y alojamiento turístico no son categorías intercambiables.
- El precio de mercado de la vivienda concreta. Incluso cuando existe un límite legal, conocer el mercado sigue siendo necesario para plantear correctamente la operación.
En Tessier & Santamaría realizamos una valoración documentada del alquiler antes de sacar el inmueble al mercado y revisamos la normativa que afecta a cada operación. Puedes consultar cómo trabajamos en nuestro servicio para alquilar un inmueble en Gijón y Asturias.
Qué esperamos del mercado de alquiler asturiano en los próximos meses
A septiembre de 2026 hay tres variables que merece la pena seguir.
La primera es el precio de oferta. Asturias mantiene un crecimiento interanual elevado, aunque durante el verano se aprecia una mayor estabilidad mensual.
La segunda es la expansión o no de las zonas tensionadas. Hay varios procedimientos anunciados, pero sus efectos no deben darse por hechos hasta que cada declaración complete los trámites correspondientes.
La tercera es la evolución normativa. El último año ha demostrado que una regulación puede cambiar incluso después de haber entrado en vigor, como ha ocurrido con el procedimiento estatal de registro de los alquileres de corta duración.
Para propietarios e inquilinos, la consecuencia práctica es que cada operación necesita combinar dos análisis diferentes: qué está ocurriendo en el mercado y qué permite hacer la normativa aplicable a esa vivienda y a ese contrato.
Fuentes y metodología
Última comprobación de datos: 19 de septiembre de 2026.
Para esta actualización hemos priorizado fuentes oficiales para la normativa y fuentes de mercado reconocidas para los precios de oferta. Cada fuente mide una realidad distinta y los datos no deben mezclarse como si pertenecieran a una única estadística.
- Idealista · evolución del precio del alquiler en Asturias
- Idealista · precios por municipios de Asturias
- INE · Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV)
- BOE · Resolución de zonas de mercado residencial tensionado, segundo trimestre de 2026
- Principado de Asturias · Guía de las Zonas Tensionadas de Asturias
- Principado de Asturias · inicio de nuevos procedimientos de zonas tensionadas
- BOE · Sentencia del Tribunal Supremo sobre el Real Decreto 1312/2024
- BOE · Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
- SERPAVI · Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda
Sobre los precios: los datos de idealista son precios de oferta de viviendas anunciadas, no rentas finales de contratos. Idealista modificó su metodología en julio de 2026, circunstancia que debe tenerse en cuenta al comparar series históricas.
Sobre la normativa: este artículo tiene finalidad informativa y resume la situación general a la fecha indicada. La aplicación a una vivienda concreta depende de su ubicación, antecedentes contractuales, tipo de arrendamiento y circunstancias del propietario.
