Mercado de alquiler en Asturias 2025: precios al alza, zonas tensionadas y nuevas reglas
Oferta bajo mínimos y rentas récord: el alquiler asturiano en su punto crítico
El mercado del alquiler residencial en el Principado de Asturias atraviesa en 2025 su fase de mayor tensión desde que existen estadísticas homogéneas. La contracción sostenida de la oferta, unida a una demanda creciente y a la competencia del alquiler turístico, ha impulsado las rentas a niveles récord y ha elevado el esfuerzo económico de los hogares muy por encima de los umbrales de asequibilidad recomendados por organismos internacionales. El presente informe sintetiza los indicadores clave, las iniciativas regulatorias previstas y los programas públicos de apoyo, con el fin de proporcionar una visión rigurosa y práctica a profesionales e interesados en el sector.
1. Radiografía rápida del mercado asturiano
En mayo de 2025 la renta media se situó en 9,8 €/m², lo que equivale a 582 € mensuales para una vivienda tipo de 60 m², según Idealista. La variación interanual alcanza el +10 %, mientras que el incremento acumulado desde 2022 asciende al +31,7 %, más del doble de la evolución salarial promedio en el mismo periodo (Agencia EFE).
¿Por qué suben los precios?
1.- Oferta limitada: gran parte del parque está envejecido y concentrado en manos particulares que prefieren el alquiler turístico o dejar la vivienda vacía.
2.- Demanda estable y creciente: dinamismo laboral en los polos industriales de Avilés y Gijón, recuperación del flujo universitario y llegada de profesionales en remoto atraídos por la calidad de vida regional.
3.- Presión del alquiler vacacional: Asturias roza ya las 12.500 viviendas de uso turístico registradas —más de un 40 % se concentran en la franja costera oriental—, reduciendo el stock residencial.
2. Zonas tensionadas y topes al alquiler
La Consejería de Vivienda anunció en febrero que iniciará “de inmediato” la declaración de 16 zonas de mercado residencial tensionado («zonas tensionadas») en seis concejos: Gijón, Avilés, Langreo, Llanes, Gozón y Cabrales. La identificación de estas áreas se basa en dos criterios:
• que el coste medio de la vivienda supere el 30 % de la renta media del hogar, o
• que la renta haya aumentado tres puntos porcentuales por encima del IPC acumulado en los últimos cinco años.
¿Cómo funcionará el control de precios?
| Fase | Calendario previsto | Qué implica |
|---|---|---|
| Tramitación | Feb–Oct 2025 | Información pública y mapas de precios de referencia. |
| Declaración oficial | Nov 2025 | El Principado publica el decreto con las 16 zonas. |
| Aplicación de topes | Contratos firmados a partir del día siguiente a la publicación | 1. Rentas máximas según Índice Estatal; 2. Actualización anual limitada al IRAV (tope 3 %). |
En la fase inicial, las limitaciones de precio afectarán a los grandes tenedores (más de cinco inmuebles). La normativa contempla su extensión a pequeños propietarios si no se observa moderación de precios tras el primer año de vigencia.
Mapa preliminar de zonas tensionadas
- Gijón: Cimadevilla y La Arena.
- Avilés: Sabugo, El Quirinal, La Magdalena, Las Meanas, Valgranda, El Carbayedo y La Villa.
- Langreo: La Felguera.
- Llanes: núcleo de Llanes, Posada, Barro, Poo, Celorio, San Roque y Nueva.
- Gozón: Luanco.
- Cabrales: Carreña, Poo y Arenas.
3. Programas locales de ayuda al alquiler
3.1. Principado de Asturias
- El programa 2023‑2025 de la Consejería de Vivienda dispone de 16,1 M € para subvencionar hasta el 50 % de la renta a hogares cuyos ingresos no superen 1,5 IPREM. La convocatoria de 2025 permanece abierta hasta el 15 de septiembre.
3.2. Programa municipal de Gijón — “Confía Alquilando”
Lanzado el 13 de junio de 2025 por EMVISL, el nuevo programa municipal persigue movilizar al menos 400 viviendas vacías en tres años. Entre los incentivos a la propiedad destacan la cobertura gratuita de impagos y daños, la gestión integral del contrato y financiación sin intereses para pequeñas reformas. El alquiler máximo permitido es de 650 € mensuales y la duración contractual mínima es de cinco años.
| Para propietarios | Para inquilinos |
| • Seguro multirriesgo y cobertura de impago gratuitos. | • Renta tope: 650 €/mes. |
| • Gestión íntegra del contrato por EMVISL. | • Contrato mínimo de 5 años. |
| • Préstamo sin intereses de hasta 2.000 € para reformas. | • Selección transparente por lista y baremo social. |
4. Registro nacional de viviendas turísticas y de temporada
Desde el 1 de julio de 2025 entra en vigor el Registro Único de Alquiler Turístico (Real Decreto 49/2025). Propietarios y plataformas (Airbnb, Booking, etc.) deberán inscribir cualquier alojamiento de corta duración y mostrar su número de registro en los anuncios. Las sanciones por incumplimiento ascienden a 60 000 €. El Ministerio estima que la depuración del mercado podría liberar hasta un 15 % de los inmuebles ofertados de forma irregular.
Obligatorio para:
- Alquileres turísticos (≤ 31 días) y de temporada (> 31 días, motivo no permanente).
- Viviendas completas y por habitaciones.
- Plataformas que ofrezcan estos inmuebles.
5. Recomendaciones
Para propietarios
- Revisa si tu inmueble cae dentro de una zona tensionada: el Índice Estatal marcará el alquiler máximo.
- Si alquilas para turismo, tramita el registro antes del 30 de junio.
- Valora programas como Confía Alquilando para minimizar riesgos y asegurar ocupación.
Para inquilinos
- Comprueba el Índice de Referencia antes de firmar; si la renta supera el tope, puedes impugnarla, pero solo afecta a los alquileres de larga duración.
- Solicita las ayudas autonómicas si tu renta superará el 30 % de tus ingresos.
- Guarda recibos y transferencias: serán claves para acceder a futuras deducciones fiscales.
6. Mirando al horizonte
El 2025 será decisivo: entre la declaración de zonas tensionadas, la obligatoriedad del registro turístico y el refuerzo de ayudas públicas, el mercado asturiano podría entrar en una fase de estabilización. Sin embargo, la clave seguirá siendo incrementar la oferta asequible —ya sea pública o privada— y garantizar la seguridad jurídica a ambas partes.
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Fuentes de datos: Idealista (mayo 2025), Agencia EFE (26/05/2025), Business Insider (04/06/2025), El Salto Diario (23/02/2025), EMVISL (13/06/2025), Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (BOE 49/2025).
