Para saber cuánto dinero te quedará al vender una vivienda en Asturias, separa tres partidas: los gastos de la operación, los impuestos y la deuda hipotecaria pendiente. El precio anunciado o firmado no equivale al importe disponible para tu siguiente compra.
Esta guía recoge las reglas verificadas a 11 de septiembre de 2026 para una venta realizada por una persona física. El apartado de IRPF se refiere a residentes fiscales en España; los vendedores no residentes tienen un tratamiento específico. Una herencia, un alquiler previo o una titularidad compartida pueden cambiar el cálculo.
Qué gastos debes presupuestar antes de vender
Pide un desglose con impuestos incluidos y distingue los servicios contratados de las obligaciones documentales. Así podrás comparar el precio de venta con el dinero que recibirás realmente.
- Comercialización: honorarios y servicios incluidos según el encargo firmado con la inmobiliaria.
- Documentación: nota simple, certificados y, cuando proceda, regularización de discrepancias entre escritura, Registro y Catastro.
- Certificado energético: salvo exclusión aplicable, debe estar registrado; su copia y la etiqueta se anexan al contrato de compraventa. La calificación energética también debe constar en la publicidad. Real Decreto 390/2021, artículos 15 y 17.
- Notaría de compraventa: como regla general, el otorgamiento corresponde al vendedor y la primera copia y gastos posteriores al comprador, salvo pacto válido en contrario. No debe confundirse con la escritura hipotecaria. Código Civil, artículo 1455.
También conviene acordar por escrito el reparto del IBI del año. Frente al Ayuntamiento, el impuesto se devenga el 1 de enero y corresponde al sujeto pasivo en esa fecha; el reparto económico entre las partes es una cuestión distinta. Ley de Haciendas Locales, artículos 63 y 75.
IRPF: se grava la ganancia patrimonial
La ganancia se obtiene restando el valor fiscal de adquisición al valor fiscal de transmisión. No basta con comparar los precios de las dos escrituras:
- Al coste de adquisición se añaden los gastos y tributos inherentes que pagaste, excluidos los intereses, y las inversiones y mejoras justificadas.
- Las reparaciones y la conservación no se incorporan como mejoras. Si el inmueble estuvo alquilado, las amortizaciones fiscalmente computables reducen su valor de adquisición.
- Del importe de transmisión se restan los gastos y tributos inherentes a la venta satisfechos por el vendedor. Conserva facturas y justificantes de pago.
Estas reglas también exigen ajustes para adquisiciones por herencia o donación. El capital que devuelvas al banco reduce el efectivo que recibes, pero no se descuenta de la ganancia por ese solo motivo. AEAT: reglas de cálculo.
| Parte de la base liquidable del ahorro | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
La ganancia se integra con las demás rentas del ahorro y las compensaciones que procedan. Fuentes: Ley del IRPF, artículos 66 y 76 y escala publicada por la AEAT.
Ejemplo simplificado: compra por 150.000 €, más 15.000 € de gastos de adquisición computables; venta por 220.000 €, con 8.000 € de gastos de transmisión computables. La ganancia es 47.000 €. Para un único propietario residente, sin otras rentas del ahorro, alquiler previo, mejoras, exenciones ni compensaciones, y con el mínimo personal y familiar absorbido por la base general, la cuota del ahorro sería 9.750 €: 6.000 × 19 % + 41.000 × 21 %. No es una estimación universal para cualquier venta.
Cuándo puede quedar exenta la ganancia
Reinversión en vivienda habitual. La ganancia puede quedar exenta si reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual, cumpliendo los requisitos. El plazo general comprende los dos años anteriores o posteriores a la venta, contados de fecha a fecha. Una reinversión parcial permite una exención proporcional; no basta con reinvertir únicamente la ganancia. AEAT: reinversión.
Si la vivienda vendida se adquirió con financiación, para esta exención se resta del valor de transmisión el principal pendiente de aquel préstamo. Comprueba además la condición fiscal de vivienda habitual de ambas viviendas y refleja correctamente la operación en la declaración. Reglamento del IRPF, artículos 41 y 41 bis.
Mayores de 65 años. La transmisión de su vivienda habitual puede quedar exenta sin necesidad de reinversión. La AEAT admite que sea habitual al vender o que lo haya sido en algún momento de los dos años anteriores. Esta exención no se extiende automáticamente a una segunda residencia ni elimina la plusvalía municipal. AEAT: requisitos y situaciones especiales.
Plusvalía municipal: cálculo y plazo en Gijón
El IIVTNU grava el incremento de valor del suelo urbano. En una venta, el contribuyente es generalmente el vendedor. Si este es una persona física no residente en España, el comprador actúa como sustituto. Las reglas concretas dependen del municipio donde esté el inmueble. Ley de Haciendas Locales, artículo 106.
Hay dos formas de determinar la base: el método objetivo aplica al valor catastral del suelo el coeficiente correspondiente al período de generación; si acreditas un incremento real inferior, puedes solicitar que se utilice este. Para separar suelo y construcción se usa su proporción catastral. Esta comparación no incorpora los gastos y tributos de adquisición o venta. Artículos 104.5 y 107.
| Período de generación | Tipo sobre la base imponible |
|---|---|
| Inferior a un año y de uno a cinco años completos | 25 % |
| De seis a diecinueve años completos | 22 % |
| Veinte años o más | 18 % |
Los coeficientes deben comprobarse para la fecha de transmisión, respetando el máximo legal vigente. En Gijón, la declaración se presenta en los 30 días hábiles siguientes; después se notifica la liquidación con su plazo de pago. Aunque acredites que no hubo incremento, debes declarar y aportar los títulos de adquisición y transmisión. Ordenanzas de Gijón 2026, artículos 3, 7, 8 y 11.
Si queda hipoteca: deuda y cancelación registral
Pide al banco el saldo para la fecha de firma: capital pendiente, intereses devengados y posible compensación por reembolso anticipado, según contrato y normativa. Su importe depende de las condiciones y fecha del préstamo. Banco de España: cancelación anticipada.
Una vez pagada, la hipoteca puede seguir inscrita. Cancelarla registralmente implica notaría y Registro, además de gestoría si la encargas. El certificado de deuda cero es gratuito y el banco no debe cobrar por firmar la cancelación ni por desplazarse a la notaría. La tramitación de AJD está exenta de pago. Banco de España: pasos y gastos registrales.
Vendedor no residente: retención del 3 %
En el régimen de no residentes sin establecimiento permanente, el comprador retiene el 3 % de la contraprestación y lo ingresa mediante el modelo 211 en un mes desde la transmisión. Es un pago a cuenta, no el impuesto definitivo. Por ejemplo, una venta de 200.000 € íntegramente atribuible a un vendedor no residente supone una retención de 6.000 €. El comprador debe entregarle un ejemplar del modelo. AEAT: retención y liquidación.
El vendedor presenta el modelo 210 durante los tres meses siguientes una vez transcurrido ese primer mes, descontando la retención y solicitando, si corresponde, la devolución del exceso. AEAT: plazo del modelo 210.
Prepara el presupuesto de tu venta
Reúne escrituras, facturas de compra y mejoras, recibo del IBI, información hipotecaria y presupuesto de comercialización. Si vas a comprar después, completa las cuentas con nuestra guía de gastos de compra en Asturias. Los ejemplos son orientativos: la liquidación requiere revisar tus documentos y circunstancias fiscales.
