Vender una vivienda suele coincidir con una decisión importante: cambiar de casa, repartir una herencia, trasladarse o reorganizar el patrimonio familiar. Es comprensible que la primera pregunta sea cuánto puedes pedir. Pero también necesitas saber cuánto dinero te quedará, cuándo podrás disponer de él y qué compromisos asumirás durante el proceso.
Esta guía está pensada principalmente para propietarios de pisos y casas en Gijón, con cuestiones prácticas aplicables al resto de Asturias. Reúne las decisiones que conviene preparar y explica cómo las abordamos en Tessier & Santamaría. Los locales, las naves y los terrenos requieren adaptar el análisis a sus particularidades.
Para empezar, quédate con tres ideas: un precio necesita argumentos; una buena presentación no sustituye a la documentación; y una oferta debe valorarse por sus condiciones, no solo por su importe.
1. Antes de anunciar: qué necesitas conseguir con la venta
Antes de publicar, concreta tus prioridades. No es lo mismo vender una vivienda vacía que seguir viviendo en ella, necesitar el dinero para otra compra o coordinar la decisión de varios propietarios.
Pon sobre la mesa el plazo que te gustaría manejar, la cantidad que necesitarás para tu siguiente paso y la fecha en la que podrías entregar la vivienda. Son cuestiones relacionadas, pero no intercambiables: lo que necesitas obtener no determina por sí solo lo que un comprador estará dispuesto a pagar.
Incluye en tu planificación lo que cuesta mantener la vivienda mientras se vende: comunidad, suministros, seguro, mantenimiento y pagos de financiación que continúen. Calcula qué margen tienes si la operación tarda más de lo previsto.
Si hay varios titulares, conviene acordar quién será el interlocutor y cómo se tomarán las decisiones. También hay que identificar desde el principio quién debe intervenir en la venta y si existen circunstancias familiares, poderes o derechos que revisar. El Consejo General del Notariado explica las comprobaciones previas a una compraventa.
Si vas a vender para comprar otra casa, prepara las dos operaciones conjuntamente. Antes de comprometer una señal en la siguiente compra, revisa tu financiación y qué ocurriría si la venta tardase más de lo previsto. Una fecha deseada no debe convertirse en una obligación contractual sin valorar sus consecuencias.
2. Cómo fijar el precio de una vivienda en Gijón
Una media por metro cuadrado puede servir para situarte, pero no describe por completo tu propiedad. Nuestra recomendación es empezar por las características que un comprador podrá comparar: ubicación concreta, superficie, estado, distribución, luz, accesibilidad, edificio y anejos.
En un piso de La Arena o del Centro, por ejemplo, conviene distinguir las vistas efectivas, el ruido, la orientación y si se llega al ascensor sin escalones. En una vivienda de Viesques, el garaje, el trastero o las instalaciones comunitarias deben identificarse correctamente, no mezclarse con los metros de la vivienda. Son ejemplos de comprobaciones, no reglas que asignen automáticamente un precio a cada barrio.
Precio anunciado, precio de cierre y valoración no son lo mismo
El precio anunciado es lo que pide el vendedor. El precio de cierre es el importe que finalmente se acuerda en una operación. La valoración comercial interpreta la información disponible para orientar una decisión de venta; no equivale a una tasación hipotecaria homologada.
Un anuncio retirado de un portal no acredita, por sí solo, que la vivienda se haya vendido ni por cuánto. Y una operación cerrada tampoco es una referencia suficiente si el inmueble, la fecha o las condiciones no resultan comparables.
Tampoco confundas estos importes con el valor catastral, utilizado en el IBI, o con el valor de referencia del Catastro, que puede intervenir en la tributación de una compra o herencia. Son conceptos distintos, con reglas fiscales propias; no sustituyen el análisis del precio de venta de tu vivienda. Puedes consultar sus diferencias en las preguntas frecuentes oficiales del Catastro.
Por eso, un precio de salida razonado debe considerar tanto la oferta con la que vas a competir como las referencias de operaciones cerradas disponibles y pertinentes. No basta con escoger el anuncio más caro de la zona ni con añadir al precio de compra todo lo invertido en la vivienda.
Nuestra orientación inicial y el estudio completo
En Tessier & Santamaría ofrecemos una orientación inicial gratuita para propietarios en Asturias, basada en la información facilitada y en anuncios comparables vigentes. Es una primera referencia, no un estudio exhaustivo ni una garantía del importe de venta.
El estudio completo de comercialización se desarrolla una vez formalizado el encargo: profundizamos en las características del inmueble, la documentación y las referencias de mercado pertinentes. Nos apoyamos en herramientas profesionales, como MVI del Colegio de Registradores, y en la comprobación presencial del inmueble. Antes de publicar, acordamos contigo el precio de salida y las condiciones. La primera estimación no te obliga a aceptar una cifra ni sustituye esa decisión posterior.
El objetivo no es decirte el precio que más te gustaría escuchar, sino darte una base comprensible para decidir.
3. Documentación: qué conviene reunir antes de encontrar comprador
No todos los inmuebles necesitan exactamente los mismos documentos. Esta relación sirve para preparar la revisión inicial; no significa que cada elemento sea obligatorio en cualquier compraventa ni que todos deban solicitarse de nuevo.
| Qué revisar | Para qué sirve |
|---|---|
| Identidad, título de propiedad y representación | Identificar a los titulares, los derechos que se transmiten y quién debe intervenir. |
| Nota simple reciente | Consultar la descripción registral, la titularidad inscrita y las cargas que constan en el Registro. |
| Catastro, superficies y anejos | Contrastar los datos y explicar qué pertenece a la vivienda, al garaje o al trastero. |
| IBI y comunidad de propietarios | Preparar la información económica, el estado de deudas y las derramas conocidas. |
| Certificado energético y registro | Comprobar su vigencia y preparar la información energética de la comercialización. |
| Hipoteca, arrendamiento u otros derechos | Identificar obligaciones que afectan a las condiciones o a la disponibilidad del inmueble. |
| Documentación técnica y administrativa aplicable | Revisar habitabilidad, protección, obras o situación urbanística cuando resulte pertinente. |
Conviene distinguir superficie útil, construida y construida con elementos comunes. Si hay diferencias entre documentos, no se resuelven escogiendo la cifra más alta para el anuncio: hay que entender su origen y valorar si necesitan aclaración o regularización.
Puedes solicitar información en la sede del Colegio de Registradores y consultar la descripción del inmueble en los canales oficiales del Catastro. La nota simple informa de los derechos y cargas inscritos; tiene carácter informativo. El Catastro tiene finalidad administrativa y fiscal. Contrasta ambos con tu título: la referencia catastral identifica el inmueble, pero no equivale al Código Registral Único de la finca.
La información sobre superficies, accesibilidad, ocupación y características jurídicas y técnicas forma parte de las cuestiones que el interesado puede solicitar antes de contratar o entregar cantidades, conforme al artículo 31 de la Ley por el derecho a la vivienda.
El certificado energético no debe dejarse para el día de la firma. Salvo las exclusiones legalmente aplicables, la publicidad debe incluir la calificación energética y, en la compraventa de un edificio existente o parte de él, se anexa al contrato una copia del certificado registrado y la etiqueta. Lo establece el Real Decreto 390/2021. Asturias dispone de su propio procedimiento de inscripción del certificado.
En propiedad horizontal, prepara también el certificado sobre el estado de deudas con la comunidad para la escritura. La ley contempla la exoneración expresa por el comprador, pero no conviene tratarla como un atajo habitual. Las derramas y las obras pendientes merecen una revisión específica, además del certificado. Véase el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.
4. Cuánto dinero te quedará después de vender
El precio de venta no es el dinero disponible para tu siguiente proyecto. Como primera aproximación, separa cuatro conceptos: el importe total acordado, la deuda que se cancela, los gastos a tu cargo y los impuestos estimados.
Los gastos pueden incluir los honorarios de comercialización pactados, documentación, actuaciones necesarias sobre el inmueble y costes de cancelación hipotecaria o de firma que te correspondan. Pide presupuestos con impuestos incluidos y distingue los honorarios de la agencia de los servicios facturados por terceros.
En una compraventa ordinaria de vivienda usada entre particulares, el ITP corresponde al comprador. El IBI es un tributo anual: frente al Ayuntamiento, responde quien sea contribuyente el 1 de enero, conforme a los artículos 63 y 75 de la Ley de Haciendas Locales. Deja por escrito cómo se repartirá entre las partes el coste del año de la venta y revisa los recibos pendientes.
IRPF y plusvalía municipal: dos cálculos diferentes
Para una persona física residente fiscal en España, el IRPF atiende a la ganancia patrimonial, no al precio total cobrado. El cálculo toma en consideración los valores de adquisición y transmisión con los ajustes legalmente previstos. Devolver el principal pendiente de una hipoteca reduce tu liquidez, pero no constituye, por ese solo motivo, un gasto deducible de la ganancia. Consulta las reglas de cálculo de la Agencia Tributaria.
La plusvalía municipal se refiere al incremento de valor del suelo urbano. En Gijón, la ordenanza prevé presentar la declaración en los 30 días hábiles siguientes a la transmisión. Si no hubo incremento, hay que acreditarlo y declarar la operación; no basta con dar por hecho que no corresponde hacer ningún trámite. La referencia es la ordenanza fiscal municipal del impuesto. Para otros municipios de Asturias, revisa su regulación y procedimiento.
Pueden existir exenciones de IRPF, como la reinversión en vivienda habitual o la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años, siempre con sus requisitos. No son una exención general de todos los impuestos de la venta.
Para profundizar sin perder de vista el conjunto del proceso, consulta nuestra guía de gastos e impuestos al vender una vivienda en Asturias. El cálculo personal debe hacerse con tus documentos y circunstancias fiscales.
5. Preparar la vivienda sin reformar por inercia
Antes de invertir en obras, conviene valorar qué necesita la vivienda para presentarse correctamente y qué presupuesto tiene sentido para tu objetivo. Reformar toda la cocina o cambiar todos los acabados no es una decisión automática: el comprador puede preferir otra distribución o unas calidades diferentes.
Empieza por lo que facilita comprender la casa: orden, limpieza, buena iluminación y espacios despejados. Atiende las pequeñas reparaciones identificadas y reúne información sobre las actuaciones relevantes que ya se hayan realizado. Si existen humedades, averías u otros problemas, lo adecuado es estudiar su causa y explicarlos, no ocultarlos para las fotografías.
Antes de fotografiar o enseñar la vivienda, retira documentos, fotografías familiares y objetos de valor que no necesiten mostrarse. Revisa también lo que se ve en espejos, pantallas y recorridos virtuales.
Mostrar el estado real y explicar el potencial
Una fotografía cuidada ayuda a presentar los espacios, pero el comprador también necesita entender la distribución y qué está incluido. En nuestro trabajo combinamos fotografía profesional, descripción del inmueble, planos y recursos de visita virtual, como Matterport, según la propiedad y el servicio acordado.
Un plano comercial debe ser coherente con la información facilitada y no presentarse como una certificación técnica que no es. Un recorrido virtual permite conocer mejor la distribución antes de la visita presencial; no sustituye la comprobación física del inmueble.
Cuando una vivienda necesita actualizarse, una propuesta de decoración digital puede servir para mostrar posibilidades. Debe identificarse como recreación y mantenerse accesible el estado real, sin hacer pasar por existentes una reforma, unas vistas o unas características que no lo son. Lo explicamos en nuestra guía sobre home staging virtual.
Vídeo, fotografía aérea o recreaciones no tienen que utilizarse siempre. Elegimos esos recursos cuando aportan información útil y están previstos en la propuesta de comercialización.
6. Del anuncio a las visitas: lo que conviene controlar
Publicar es una parte de la venta, no todo el trabajo. Después hay que atender consultas, resolver dudas, coordinar visitas y entender si el interés se está convirtiendo en propuestas viables.
La información de la vivienda debe ser coherente en la web, los portales y los materiales comerciales: precio, superficies, anejos, estado y condiciones de entrega. Un comprador no debería recibir versiones distintas según el canal por el que haya llegado.
En Tessier & Santamaría elegimos la difusión según el inmueble y el alcance contratado. Además de la exposición pública, valoramos el encaje con personas que han solicitado recibir propuestas acordes con su búsqueda. No se trata de enviar la propiedad indiscriminadamente ni de prometer un comprador que todavía no existe.
Antes de una visita, conviene contrastar las necesidades del interesado y su planteamiento de compra. Conocer la financiación que manifiesta necesitar ayuda a organizar el proceso, pero no equivale a una aprobación bancaria ni garantiza el cierre.
Acuerda un horario de visita compatible con la vivienda y prepara de antemano la información sobre superficies, comunidad, IBI, suministros y derramas conocidas. Si falta un dato, indícalo y compruébalo antes de confirmarlo.
El seguimiento debe ayudarte a decidir, no limitarse a sumar visitas. Importa conocer las preguntas que se repiten, las objeciones relevantes, las ofertas recibidas y si la presentación está transmitiendo bien las características de la vivienda. Cualquier cambio de precio debe acordarse contigo, no improvisarse al margen del propietario.
7. De la oferta a la firma: precio, condiciones y entrega
Cuando llega una oferta, el importe es importante, pero no basta. Revisa también el calendario, la financiación prevista, las condiciones que propone el comprador y qué muebles o elementos se incluirían.
Una propuesta algo mayor puede incorporar una condición que no te convenga. Otra puede ajustarse mejor a tu fecha de traslado. Compararlas exige conocer el conjunto y dejar por escrito lo acordado, sin dar por seguras conversaciones informales.
Antes de firmar una reserva o unas arras
Un documento breve puede generar obligaciones importantes. Debe identificar correctamente a las partes y al inmueble, recoger las condiciones económicas y precisar los plazos y las consecuencias previstas.
La señal y el plazo hasta la escritura se pactan para cada operación. Deja identificado quién recibe el dinero, cómo se descuenta del precio y qué consecuencias tendrá que la venta no llegue a formalizarse.
No todas las arras permiten desistir perdiendo la señal o devolviéndola duplicada: depende del tipo de arras y de lo pactado. El Consejo General del Notariado distingue las arras confirmatorias de las penitenciales. Tampoco conviene presumir que una denegación de financiación dejará sin efecto cualquier compromiso: esa circunstancia debe revisarse expresamente con quien prepare el acuerdo.
La intermediación inmobiliaria puede ayudarte a coordinar la operación, pero las cuestiones jurídicas particulares deben revisarse con la notaría o la asesoría correspondiente.
Preparar la escritura y la entrega
Antes de la firma, revisa el borrador, los pagos previstos, las cargas que deban cancelarse y la documentación pendiente. Coordina con tiempo la intervención del banco cuando resulte necesaria.
Concreta con la notaría cómo se acreditarán los anticipos y el pago pendiente, a quién corresponde recibir cada importe y qué justificantes debes llevar. Lo que figure como pagado en la escritura debe corresponderse con los pagos efectivamente realizados.
La entrega también requiere acuerdos: fecha, llaves, estado del inmueble, contenido que permanece y gestiones sobre suministros y comunidad. Si necesitas seguir en la vivienda después de escriturar, esa situación debe quedar expresamente regulada y revisada; no es un detalle que convenga resolver de palabra el último día.
Después, conserva la documentación de la operación y atiende las declaraciones fiscales y las gestiones posteriores que correspondan. La firma no elimina esos trámites.
Comunica el cambio de titularidad a la comunidad y coordina los suministros. Conserva también las facturas y los justificantes de pago de la operación.
8. Situaciones que necesitan una preparación especial
Una vivienda heredada o con varios titulares
Conviene revisar la situación de la herencia, quién tiene derechos sobre el inmueble, qué trámites están pendientes y cómo se coordinará la decisión de vender. No presupongas que una persona puede comprometer por sí sola la venta de toda la propiedad. La notaría o la asesoría deberá concretar el recorrido jurídico de cada caso.
Conserva la documentación de la herencia, las liquidaciones de impuestos y sus justificantes de pago. Los gastos e impuestos de adquisición que correspondan al inmueble, incluida la plusvalía municipal satisfecha al heredar, pueden intervenir en el valor de adquisición para calcular la ganancia de una venta posterior. Así lo recogen las reglas de la Agencia Tributaria; no equivale a descontar íntegramente esos pagos de la cuota de IRPF.
Una vivienda familiar tras una separación o un divorcio
Antes de comprometer la venta, revisa la titularidad, el régimen económico del matrimonio y si existe un derecho de uso atribuido sobre la vivienda. Ser propietario y poder disponer de su uso no son lo mismo. La resolución judicial o el convenio pueden condicionar la operación y los consentimientos necesarios: revísalos con la notaría o tu asesoría antes de anunciar una entrega libre. El artículo 96 del Código Civil regula el uso atribuido de la vivienda familiar.
Una vivienda alquilada
La venta no extingue automáticamente el arrendamiento. Deben revisarse el contrato, su fecha, el régimen aplicable y los posibles derechos de adquisición preferente del inquilino, incluidas las comunicaciones que correspondan. No anuncies la entrega libre de arrendatarios sin haber comprobado que es posible. La referencia general está en los artículos 14 y 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Una vivienda con hipoteca
Tener una hipoteca no impide por sí solo vender. Es necesario preparar cómo se liquidará la deuda y cómo se tramitará la cancelación de la carga. Haber terminado de pagar el préstamo tampoco significa que la hipoteca haya desaparecido del Registro. El Banco de España explica esta diferencia y la cancelación registral.
Si queda préstamo pendiente, solicita al banco el certificado de saldo y coordina cómo se liquidará esa cantidad en la firma. Es distinto del certificado de deuda cero, que acredita que el préstamo ya está pagado. El Banco de España explica cómo preparar la venta con hipoteca.
Una casa con parcela o una propiedad con características singulares
En una casa en Somió, Cabueñes o el entorno rural de Gijón, por ejemplo, conviene revisar también accesos, servicios, linderos y documentación de las construcciones. No des por autorizada una ampliación ni por edificable un terreno por lo que muestra una fotografía o una descripción comercial. Estas cuestiones requieren comprobación documental y, cuando proceda, técnica y urbanística.
Una vivienda protegida
Si la vivienda tiene protección pública, comprueba su calificación y las condiciones que siguen vigentes antes de fijar el precio o aceptar una oferta. Puede haber límites de precio y trámites específicos. En Asturias puedes solicitar un informe del precio máximo aplicable a segundas y posteriores transmisiones. No presupongas que su antigüedad permite venderla libremente.
Un propietario que no reside fiscalmente en España
Vivir fuera merece una consulta fiscal específica. En las transmisiones sujetas al régimen de no residentes sin establecimiento permanente, el comprador debe practicar una retención del 3 % de la contraprestación correspondiente al transmitente no residente. Es un pago a cuenta, no el impuesto definitivo, como explica la Agencia Tributaria. No debe confundirse residencia fiscal con nacionalidad.
9. Qué aporta Tessier & Santamaría a tu venta
Somos una empresa familiar de Gijón con trayectoria desde 1989, con tres generaciones vinculadas al sector inmobiliario. Nuestro trabajo combina conocimiento local, análisis y una presentación cuidada de cada propiedad.
Eso se concreta en tareas: estudiar y argumentar el planteamiento de venta; preparar la información y los materiales; atender consultas y visitas; ayudarte a comparar propuestas; y coordinar la documentación y la firma dentro del servicio contratado. También acordamos las gestiones posteriores, como la coordinación de cambios de titularidad de suministros cuando se incluya en la propuesta.
La experiencia también puede mostrarse con inmuebles reales. Entre los ejemplos de ventas que publicamos figuran un piso en los Jardines del Náutico y una vivienda en Castiello, en Gijón. Son propiedades distintas que requieren una presentación y una comercialización propias, no una promesa de que cualquier inmueble tendrá el mismo resultado.
Antes de empezar, deben quedar claros el alcance, los honorarios con sus impuestos, la duración y las demás condiciones del encargo, incluidos los posibles gastos de terceros. No todos los inmuebles requieren los mismos recursos ni todos los servicios tienen el mismo alcance.
Para comparar propuestas con criterio, puedes ampliar la lectura con nuestra guía sobre cómo elegir una inmobiliaria en Gijón. La decisión de aceptar una oferta sigue siendo tuya.
10. Preguntas frecuentes de los propietarios
¿Cuánto se tarda en vender un piso en Gijón?
No hay un plazo fiable aplicable a todos los pisos. Depende de la propiedad, el precio, su situación documental y las condiciones de la operación. Además, encontrar comprador y escriturar son momentos distintos. Conviene separar el tiempo de comercialización del necesario para completar los trámites y, en su caso, la financiación.
¿Puedo empezar a preparar la venta aunque me falten documentos?
Sí, puedes comenzar reuniendo lo que tengas y explicando lo que falta. Esa revisión permite identificar qué debe solicitarse o aclararse. Lo importante es no publicar datos sin contrastar ni asumir compromisos de entrega, precio o disponibilidad antes de conocer las circunstancias que los condicionan.
¿Tengo que dejar la vivienda vacía antes de venderla?
No necesariamente. Puedes organizar la comercialización mientras sigues viviendo en ella. Conviene preparar las visitas y acordar una fecha de entrega compatible con tu traslado. No debe confundirse poder anunciar una vivienda habitada por sus propietarios con comprometer una entrega inmediata que no puedes cumplir.
¿Conviene reformar antes de poner el piso a la venta?
Depende del estado, el presupuesto y el comprador al que puede interesar. Antes de encargar una reforma importante, compara su coste y plazo con la posibilidad de vender en el estado actual, explicándolo correctamente. Una mejora estética no garantiza recuperar toda la inversión ni sustituye la solución de problemas técnicos.
¿Cómo puedo comparar los honorarios de distintas inmobiliarias?
Compara el coste total con impuestos, los servicios y materiales incluidos, el momento de devengo y pago, la duración, la exclusividad si la hay y las condiciones de terminación. Pregunta también por gastos de terceros. Un porcentaje aislado no permite saber qué trabajo se contrata ni en qué supuestos se pagará.
¿La guía sirve para vender fuera de Gijón o para otros inmuebles?
La preparación general es útil en otras localidades de Asturias, pero deben adaptarse el análisis de mercado, los trámites municipales y las particularidades del inmueble. En locales, naves o terrenos cambian aspectos relevantes como usos, licencias, situación urbanística y fiscalidad. Necesitan una revisión específica, no aplicar sin más una guía de vivienda.
Esta guía ofrece información general para preparar una venta. La documentación exigible, la fiscalidad y las condiciones contractuales deben revisarse según el inmueble y las circunstancias de sus propietarios. No sustituye el asesoramiento jurídico, fiscal o técnico individualizado.
El siguiente paso: hablar de tu inmueble
No necesitas tener resueltas todas estas cuestiones para empezar. Sí merece la pena abordarlas con orden y saber quién se ocupará de cada parte del proceso.
En Tessier & Santamaría comenzamos por conocer tu propiedad y lo que necesitas conseguir. Te explicamos cómo podemos ayudarte y qué incluye nuestra propuesta, para que decidas con información antes de encargar la venta.
