Publicado el 12 de agosto de 2026 · Revisado el 19 de septiembre de 2026. Esta guía se actualiza cuando cambia la normativa, la situación judicial o la tramitación de nuevas zonas en Gijón.
Desde el 30 de julio de 2026, La Arena y Cimadevilla están incluidas en la relación estatal de zonas de mercado residencial tensionado, con una vigencia inicial de tres años. Para los propietarios de viviendas destinadas a alquiler habitual, esto cambia la forma de fijar la renta de determinados nuevos contratos y añade comprobaciones que conviene realizar antes de publicar el inmueble.
No existe un precio único para todos los pisos de La Arena o Cimadevilla. La renta que puede pactarse depende, entre otras cuestiones, de si la vivienda estuvo alquilada durante los cinco años anteriores, de la última renta, de si el propietario tiene la consideración de gran tenedor y del resultado del sistema estatal de referencia cuando corresponda.
Además, desde la primera publicación de esta guía ha habido una novedad importante: el TSJA ha rechazado la suspensión cautelar solicitada por el Ayuntamiento de Gijón. La decisión no resuelve el fondo del litigio, pero a fecha de esta actualización no existe una resolución que haya dejado sin efecto la declaración, por lo que las reglas siguen siendo aplicables.
Resumen rápido: qué debe comprobar un propietario
Antes de anunciar una vivienda habitual en La Arena o Cimadevilla:
- Comprueba que la finca está realmente dentro de la delimitación oficial.
- Revisa si existió un contrato de vivienda habitual durante los últimos cinco años.
- Localiza la última renta y sus actualizaciones.
- Comprueba si el arrendador es gran tenedor.
- Consulta SERPAVI cuando resulte aplicable.
- Revisa si concurre alguno de los supuestos legales que permiten un incremento adicional de hasta el 10 %.
- Informa al futuro inquilino de la condición de zona tensionada, la última renta y el valor del índice que corresponda.
- Si existe un contrato vigente, no confundas la actualización anual de esa renta con las reglas para fijar el precio de un contrato nuevo.
Desde cuándo se aplican las zonas tensionadas de Gijón
El Principado declaró La Arena y Cimadevilla mediante la Resolución de 14 de mayo de 2026, publicada en el BOPA el 21 de mayo.
Posteriormente, la Resolución estatal publicada en el BOE el 29 de julio de 2026 incorporó ambos ámbitos a la relación estatal de zonas de mercado residencial tensionado y fijó un periodo de vigencia de tres años desde el día siguiente a su publicación.
Por tanto, el periodo recogido por la resolución estatal comenzó el 30 de julio de 2026.
La declaración afecta a La Arena y Cimadevilla, no automáticamente a todo Gijón.
Cómo comprobar si una vivienda está dentro de la zona tensionada
La ubicación exacta importa. No es suficiente con que un anuncio, un propietario o incluso una referencia comercial diga que una vivienda está “en La Arena” o “en Cimadevilla”.
La resolución publicada en el BOPA incorpora los planos georreferenciados que delimitan ambos ámbitos. Esa documentación oficial es la referencia que debe utilizarse.
Para facilitar la consulta, mantenemos aquí los dos mapas:
Mapa de La Arena. La delimitación administrativa es la que determina si una vivienda queda incluida.
Mapa de Cimadevilla. Algunas fincas próximas al límite pueden resultar menos evidentes a simple vista, por lo que conviene comprobar la dirección concreta.
Si necesitas más detalle sobre la declaración, fechas y delimitación, puedes consultar nuestra página específica sobre el mapa de las zonas tensionadas de La Arena y Cimadevilla.
Qué renta puede fijarse en un nuevo contrato
Esta es la comprobación más importante y depende del historial de la vivienda.
Si la vivienda estuvo alquilada como vivienda habitual durante los últimos cinco años
El artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la renta del nuevo contrato no puede superar, con carácter general, la última renta del contrato de vivienda habitual que hubiera estado vigente durante los cinco años anteriores, una vez aplicada la actualización anual que legalmente correspondiera.
Tampoco pueden introducirse a cargo del nuevo inquilino cuotas o gastos que no estuvieran recogidos en el contrato anterior.
La ley permite superar esa referencia, con un máximo adicional del 10 %, únicamente en determinados supuestos acreditados, entre ellos:
- determinadas actuaciones de rehabilitación finalizadas en los dos años anteriores;
- determinadas mejoras de eficiencia energética que acrediten el ahorro exigido legalmente;
- mejoras de accesibilidad debidamente acreditadas;
- o contratos de diez años o más, o con un derecho de prórroga voluntaria que permita alcanzar ese plazo.
No basta, por ejemplo, con pintar la vivienda o renovar el mobiliario para aplicar automáticamente ese incremento.
Si el propietario es gran tenedor
En La Arena y Cimadevilla se utiliza la definición general recogida en la Ley de Vivienda: persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de más de 1.500 m² construidos de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros. Así lo recoge expresamente la resolución publicada en el BOE.
Cuando el arrendador sea gran tenedor, la renta inicial tampoco puede superar el límite máximo que resulte del Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI).
Si además existe un contrato anterior dentro de los últimos cinco años, hay que respetar las limitaciones que concurran; no se elige libremente la referencia que permita cobrar más.
Puedes realizar la consulta en el sistema oficial SERPAVI.
Si la vivienda no estuvo alquilada durante los últimos cinco años
Este supuesto es especialmente relevante en Gijón.
La resolución de La Arena y Cimadevilla activa expresamente la previsión del segundo párrafo del artículo 17.7 de la LAU. Como consecuencia, cuando no haya existido un contrato de arrendamiento de vivienda vigente durante los cinco años anteriores, la renta inicial tampoco puede superar el límite máximo que resulte de SERPAVI.
Esto puede afectar, por ejemplo, a determinadas viviendas que llevaban años vacías o que pasan ahora al mercado de alquiler habitual.
Qué información debe recibir el futuro inquilino
La Ley 12/2023 establece una obligación específica de información para las viviendas habituales situadas en zonas tensionadas.
Antes de formalizar el arrendamiento y, en todo caso, en el propio contrato, el propietario —y, cuando intervenga, el profesional que medie en la operación— debe informar de:
- que la vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado;
- la cuantía de la última renta del contrato de vivienda habitual que hubiera estado vigente durante los cinco años anteriores;
- y el valor que corresponda según el índice de referencia de precios de alquiler aplicable.
Documentar correctamente estos datos antes de publicar y contratar evita tener que rectificar después la renta o las condiciones anunciadas.
Qué ocurre con un contrato que ya está en vigor
La declaración de zona tensionada no rebaja automáticamente la renta de un contrato vigente.
La actualización anual de una renta ya existente tiene su propio régimen y depende de la fecha del contrato, de lo pactado y del índice legal que corresponda. No debe confundirse con SERPAVI, que actúa como referencia en determinados contratos nuevos.
En nuestra guía IRAV, IPC y SERPAVI: qué índice se aplica a tu alquiler explicamos las diferencias.
Existe además una particularidad importante al llegar al final de determinadas prórrogas. El artículo 10.3 de la LAU permite que, en una zona de mercado residencial tensionado, el inquilino solicite una prórroga extraordinaria por anualidades de hasta un máximo de tres años, manteniendo los términos y condiciones del contrato.
Con carácter general, el arrendador debe aceptarla, salvo las excepciones que contempla la propia ley —por ejemplo, determinados acuerdos entre las partes, la firma de un nuevo contrato o la recuperación de la vivienda por necesidad en los supuestos legalmente previstos—.
Por eso, antes de comunicar la finalización de un alquiler en La Arena o Cimadevilla conviene revisar fechas, prórrogas ya consumidas y causa de terminación.
¿Existen ventajas fiscales para el propietario?
La regulación de las zonas tensionadas también puede tener efectos fiscales favorables para determinados arrendadores sujetos al IRPF.
La Ley del IRPF contempla una reducción del 90 % sobre el rendimiento neto positivo cuando el mismo arrendador formaliza un nuevo contrato sobre una vivienda situada en zona tensionada y reduce la renta inicial en más de un 5 % respecto de la última renta del contrato anterior, una vez aplicada en su caso su actualización.
La normativa contempla asimismo reducciones del:
- 70 % en determinados supuestos, entre ellos el primer alquiler de una vivienda situada en zona tensionada a arrendatarios de entre 18 y 35 años;
- 60 % en determinados contratos posteriores a actuaciones de rehabilitación;
- 50 % con carácter general cuando no resulta aplicable un porcentaje superior.
Estas reducciones se aplican al rendimiento neto positivo del alquiler, no directamente a la renta mensual ni a la cuota final del impuesto, y están sujetas a requisitos. Por eso, antes de elegir una estrategia únicamente por el porcentaje fiscal conviene comprobar el caso concreto con un asesor.
Situación judicial: las zonas siguen vigentes
El Ayuntamiento de Gijón ha impugnado la declaración de La Arena y Cimadevilla. El BOPA del 11 de septiembre de 2026 recoge el procedimiento ordinario 520/2026 ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Asturias.
El 11 de septiembre de 2026, el TSJA rechazó la medida cautelar solicitada para suspender la declaración. El Gobierno de Asturias también informó posteriormente de esta decisión.
Es importante interpretar correctamente lo ocurrido:
- la decisión cautelar no resuelve todavía el fondo del litigio;
- el procedimiento judicial continúa;
- pero la declaración no ha quedado suspendida.
Por tanto, a fecha de 19 de septiembre de 2026, La Arena y Cimadevilla continúan sometidas al régimen vigente de zona de mercado residencial tensionado.
Si en el futuro una resolución judicial modificase esta situación, esta guía deberá volver a actualizarse.
¿Puede ampliarse la zona tensionada a otros barrios de Gijón?
Sí existe una tramitación anunciada para estudiar nuevas declaraciones, pero no debe confundirse con una ampliación ya vigente.
El Gobierno del Principado anunció el 1 de agosto de 2026 el inicio de una segunda fase de trámites que incluye Gijón/Xixón, además de Oviedo/Uviéu, Ribadesella/Ribeseya, La Pola Siero y Lugones/Llugones.
Sin embargo, a fecha de esta actualización, la resolución estatal vigente que afecta a Gijón recoge La Arena y Cimadevilla.
Por tanto, un propietario de El Llano, Centro, Viesques, Somió, La Calzada u otro barrio no debe aplicar automáticamente las reglas específicas de zona tensionada únicamente porque exista una tramitación o un anuncio de futura ampliación.
Si se aprueban nuevos ámbitos, habrá que revisar la delimitación, la fecha de efectos y las condiciones concretas de la nueva declaración.
Checklist para preparar un alquiler en La Arena o Cimadevilla
Antes de publicar el inmueble, conviene reunir:
- dirección exacta y referencia catastral;
- comprobación sobre el mapa oficial;
- contratos de vivienda habitual de los últimos cinco años, si existen;
- última renta y actualizaciones practicadas;
- gastos repercutidos en el contrato anterior;
- documentación que permita comprobar la condición o no de gran tenedor;
- consulta fechada de SERPAVI cuando corresponda;
- certificados y documentación de obras si se pretende aplicar alguno de los incrementos excepcionales;
- borrador del nuevo contrato con renta, gastos y sistema de actualización claramente separados.
Dos viviendas de la misma calle pueden tener límites distintos porque su historial contractual o la situación del propietario sean diferentes.
Qué recomendamos a un propietario
La entrada en vigor de las zonas tensionadas no significa que alquilar una vivienda en La Arena o Cimadevilla haya dejado de ser viable. Significa que el precio de mercado ya no es siempre el único dato que determina la renta que puede anunciarse.
Antes de publicar conviene cruzar tres capas de información:
- la vivienda y su ubicación exacta;
- su historial contractual y la situación del propietario;
- el mercado actual y la estrategia económica y fiscal del alquiler.
En Tessier & Santamaría revisamos la normativa que afecta a cada operación, elaboramos una valoración documentada del alquiler y preparamos la comercialización y el contrato adaptados al inmueble.
Puedes consultar cómo trabajamos en nuestro servicio para alquilar un inmueble en Gijón y Asturias.
Para una visión más amplia de la evolución de precios y normativa en la comunidad, consulta también nuestro análisis actualizado del mercado de alquiler en Asturias.
Fuentes y fecha de comprobación
Información revisada el 19 de septiembre de 2026.
- BOE · Resolución de 24 de julio de 2026: zonas tensionadas declaradas durante el segundo trimestre
- BOPA · Resolución de 14 de mayo de 2026: La Arena y Cimadevilla
- Ley de Arrendamientos Urbanos · artículos 10 y 17
- Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda · información en zonas tensionadas
- SERPAVI · Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda
- BOE · actualización 2026 del sistema estatal de índices de precios de referencia
- Ley del IRPF · reducciones aplicables a determinados arrendamientos de vivienda
- BOPA · procedimiento contencioso-administrativo 520/2026
- Principado de Asturias · referencia al rechazo de las medidas cautelares por el TSJA
- Principado de Asturias · anuncio de la segunda fase de tramitación de zonas tensionadas
- Europa Press · explicación de la situación procesal tras la decisión cautelar
Nota: este artículo tiene finalidad informativa. La renta aplicable a una vivienda concreta depende de sus contratos anteriores, características, propietario y documentación. Para decisiones jurídicas o fiscales de especial trascendencia conviene revisar el caso individualmente.
