El nuevo índice de alquiler en España y su potencial impacto en Asturias
Toda la información para prepararse ante el nuevo sistema que pretende revolucionar el mercado del alquiler en España
Con el objetivo de regular el mercado del alquiler y garantizar precios justos para inquilinos y propietarios, el gobierno español continúa desarrollando el índice de alquiler, cuya aplicación ha comenzado en Cataluña y podría extenderse a otras comunidades autónomas, como Asturias.
Este índice busca establecer un marco de referencia para los precios del alquiler en zonas declaradas como mercados residenciales tensionados. Recordemos que la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, estableció las bases del nuevo marco regulatorio que ahora se materializa con la aprobación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) del sistema estatal de referencia de precios de alquiler.
Una de las grandes incógnitas es cómo afectará al mercado del alquiler este nuevo índice, el cual solo es de aplicación en alquileres de larga duración. ¿Aumentará la oferta de alquiler de temporada y vacacional?
¿En qué consiste el nuevo índice de alquiler?
Se trata de una herramienta establecida por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) que busca controlar los precios de alquiler en áreas específicas donde se detecta un mercado residencial tensionado con un desequilibrio entre la oferta y la demanda de viviendas.
Este nuevo sistema permitirá a las comunidades autónomas declarar «zonas tensionadas» y aplicar un control sobre los precios de alquiler basándose en datos recopilados sobre los costes habituales de alquiler en la zona.
Todos los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda de larga duración que se firmen una vez puesto en marcha, deberán respetar el valor superior del rango que marcará el límite de precio de renta. Será determinante analizar cómo evoluciona el mercado de vivienda en alquiler en Cataluña en los próximos meses tras su aplicación.
Los grandes tenedores que sean persona jurídica serán uno de los grandes afectados, ya que carecerán de los incentivos fiscales que tendrán las personas físicas con la aplicación de dicho índice. El mayor riesgo que existe con la aplicación de este nuevo sistema, es que se reduzca aún más la oferta del mercado de larga duración del alquiler, como consecuencia de la reducción de la rentabilidad.
Mercados como el alquiler de temporada o el vacacional, que han experimentado un crecimiento significativo en los últimos años, pueden ver incrementada aún más su oferta y cubrir las expectativas de los propietarios en lo que refiere a obtener rentabilidad por su vivienda.
Gijón es la ciudad del Principado de Asturias que más ha sufrido el aumento de precios del mercado del alquiler de larga duración como consecuencia la disminución de la oferta. Barrios como Viesques han sido de los más afectados, con solo 7 viviendas disponibles en alquiler de las más de 8.000 que componen el barrio actualmente.
Principales características
Cataluña será la comunidad autónoma pionera en la aplicación de este índice, regulando los precios en 140 municipios, incluidas sus cuatro capitales y otras importantes ciudades. Las áreas declaradas como tensionadas en Cataluña deberán ceñirse a las nuevas reglas de juego y los pequeños propietarios podrán obtener más desgravaciones en el IRPF.
Los contratos en vigor se seguirán renovando según el contrato firmado, pero los nuevos contratos de alquiler entre particulares se basarán en el precio del contrato anterior, es decir, el precio del último año + una subida del 3% cómo máximo. Si realizan obras de mejora en la vivienda esta subida podrá ser de hasta el 10%.
El nuevo índice de precios será de obligado complimiento para los nuevos arrendamientos en los que el propietario sea un gran tenedor o para las viviendas que no hayan estado en alquiler en los últimos 5 años.
Según el BOE, «La renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique».
Desde la página de MIVAU puedes comprobar cual sería el precio de alquiler de tu vivienda según este nuevo índice, introduciendo la referencia catastral del inmueble y algunas características respecto a su altura, estado de conservación, si dispone de garaje o si tiene vistas especiales entre otras opciones. El resultado será una horquilla de precios y cuyo precio máximo deberás respetar si es de aplicación.
Perspectiva para Asturias y cómo prepararse
Las áreas urbanas más demandadas de Asturias, deberán prepararse para una posible implementación del índice de alquiler. Esto implicará estar informados, tanto propietarios como inquilinos, sobre como les afectará la regulación y los pasos a seguir para asegurar alquileres justos y accesibles.
Es previsible que, de aplicarse esta medida, se haga para el año 2025. Hay que recordar que Asturias se encuentra en estos momentos preparando la reforma de la Ley del Turismo con el objetivo de regular los pisos turísticos. Concretamente en Gijón, se han paralizado por un año la concesión de licencias de alquiler vacacional.
Puedes consultar más detalles sobre el índice y sus implicaciones en el sitio web de MIVAU y su sección de preguntas y respuestas, donde encontrarás toda la información sobre este nuevo sistema.
Mercado actual vs nuevo sistema de referencia
Según un estudio reciente del portal idealista, los precios propuestos por el nuevo índice de alquiler son aproximadamente un tercio más bajos que los actuales precios de mercado, al nivel del año 2017.
Según el análisis, la diferencia entre los precios del índice y le mercado es de hasta un 32% menos. El gobierno prevé que las zonas en las que se aplique este índice permitirá reducir el precio de la vivienda, mientras que el mercado prevé una retirada masiva de producto que afectará aún más a la oferta disponible, la cual es un 23% inferior al año 2017.
