Esta guía recorre una venta ordinaria de vivienda en Gijón, desde las comprobaciones previas hasta el cierre de las cuentas. Las reglas del préstamo son estatales; el trámite tributario de la escritura de cancelación se concreta para Asturias.
Fuentes normativas y administrativas consultadas el 21 de octubre de 2026.
Esta guía ofrece información general. Antes de firmar arras o escritura, confirma las cifras con tu entidad y la notaría, y la fiscalidad con un asesor.
Vender un piso con hipoteca: qué pasa con el dinero el día de la firma
Comprueba si queda préstamo por pagar o solo la carga registral
El préstamo es la deuda que devuelves al banco. La hipoteca es la garantía que recae sobre la vivienda y figura inscrita en el Registro de la Propiedad. Esa diferencia permite reconocer dos situaciones.
Si queda deuda, hay que preparar su pago o una alternativa aceptada por quienes deban intervenir. El capital pendiente que ves en la aplicación bancaria ayuda a orientarte, pero no equivale necesariamente a la cantidad necesaria para liquidar el préstamo en la fecha de firma.
Si ya terminaste de pagar, comprueba si la hipoteca sigue apareciendo en una nota simple actualizada. Puede faltar la cancelación registral aunque no debas dinero. En ese caso, el punto de partida será acreditar el pago y tramitar la eliminación de la inscripción, no volver a descontar del precio un préstamo extinguido.
No confundas el saldo con la responsabilidad hipotecaria que recoge la inscripción: esta describe el alcance de la garantía para distintos conceptos; no certifica cuánto debes hoy. Revisa además si existen otras cargas o varios préstamos, porque cancelar uno no resuelve los demás.
La preparación general de titularidad, documentación y condiciones de la operación se desarrolla en nuestra guía para vender una vivienda en Gijón y Asturias. Aquí nos centraremos en la deuda, los pagos y la cancelación.
Antes de comprometer fechas, pide el saldo y organiza la operación
Antes de firmar arras con un calendario cerrado, reúne la escritura del préstamo, sus modificaciones y la información registral. Comunica al banco que preparas una venta y pide que te indique cómo solicitar la liquidación para una fecha concreta, qué aviso necesita y quién atenderá la coordinación con la notaría y, si interviene, la entidad del comprador.
Con esos datos puedes contrastar si el precio previsto cubre deuda y costes. Una estimación sirve para estudiar una oferta; para cerrar los pagos necesitarás importes actualizados. Si cambia la fecha efectiva, hay una cuota entre medias o haces una amortización adicional, confirma el nuevo saldo.
El saldo para la firma no es el certificado de deuda cero
El certificado de saldo para una fecha de cancelación informa de la deuda que debe liquidarse en esa fecha. El Banco de España lo contempla en su explicación de la venta de un inmueble hipotecado. Conviene que permita identificar el préstamo, la fecha y los conceptos incluidos.
El certificado de deuda cero llega después de haberse pagado íntegramente el préstamo. Acredita esa situación y sirve para preparar la cancelación registral. No sustituye al documento previo con el que se organiza el pago.
El Banco de España distingue los certificados que una entidad puede cobrar, con información previa y salvo que sean necesarios para una obligación legal, de los que debe facilitar gratuitamente. El de deuda cero es gratuito. Para el certificado previo, pregunta por el coste que pudiera proceder; y no aceptes que se facture como servicio opcional información que la entidad debe darte por ley.
Cuando comunicas tu voluntad de reembolsar anticipadamente un préstamo sujeto al artículo 23 de la Ley 5/2019, la entidad debe facilitarte en un máximo de tres días hábiles la información necesaria para evaluar esa opción. Ese plazo se aplica a esa información, no necesariamente al certificado de saldo para la fecha de firma: pide ambos con antelación.
Al revisar el saldo, distingue capital pendiente, intereses devengados y no pagados hasta la cancelación efectiva, y la comisión o compensación que pueda corresponder. La explicación del Banco de España sobre amortización anticipada permite entender por qué devolver solo el capital puede resultar insuficiente. Pide aclaración de cualquier otro concepto.
Si el saldo ya incorpora intereses o compensaciones, no vuelvas a sumarlos en tu presupuesto. Y no calcules el pago tomando la responsabilidad hipotecaria de la nota simple.
La compensación depende de tu préstamo
Amortizar anticipadamente significa devolver deuda antes del vencimiento previsto. No existe una comisión única aplicable a todas las ventas: hay que revisar cuándo se firmó el préstamo, su tipo de interés, las modificaciones posteriores, el pacto contractual y el régimen legal.
Para los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, el artículo 23 sobre reembolso anticipado distingue límites y periodos según el tipo de interés y condiciona la compensación a lo pactado y a la pérdida financiera en los términos legales.
En préstamos firmados, novados o subrogados desde el 16 de junio de 2019, a tipo variable puede pactarse una de estas dos opciones, no ambas: hasta el 0,25 % del capital reembolsado durante los tres primeros años, o hasta el 0,15 % durante los cinco primeros; pasado ese periodo no cabe compensación. A tipo fijo, puede pactarse hasta el 2 % durante los diez primeros años de vigencia del préstamo (o desde que empieza a aplicarse el tipo fijo) y hasta el 1,5 % después. En ningún caso puede superar la pérdida financiera de la entidad.
La ley entró en vigor el 16 de junio de 2019; para contratos anteriores hay que comprobar su régimen y el efecto de posibles novaciones o subrogaciones. No des por vigente una exención temporal de comisiones que se aplicó en años anteriores.
Pide el cálculo concreto y su fundamento. Un porcentaje máximo legal no es una tarifa que el banco pueda aplicar automáticamente. Hasta recibir el cálculo de la entidad, reserva en tu previsión la compensación máxima que permita tu escritura dentro de los límites legales, y ajústala cuando tengas la cifra definitiva.
Cronología y documentos: qué corresponde a cada fase
La siguiente secuencia permite repartir tareas antes de llegar a la notaría. No fija un número de días para completar la operación ni convierte todos los documentos en requisitos universales: indica qué acredita cada uno y quién lo facilita.
| Momento | Documento y procedencia | Para qué lo utilizas |
|---|---|---|
| Antes de comprometer la venta | Nota simple del Registro; escritura del préstamo y modificaciones que conservas o solicitas a la entidad | Identificar titularidad, cargas y condiciones. La nota simple no da el saldo bancario actual. |
| Al preparar una oferta y su calendario | Estimación de deuda del banco y presupuestos de los encargados de cada trámite | Comprobar viabilidad económica, avisos y responsables; todavía no cerrar pagos con una cifra provisional. |
| Al concretar la firma | Certificado o liquidación de saldo del acreedor para la fecha prevista | Determinar el importe del pago y qué conceptos incluye. Actualizarlo si cambian sus condiciones. |
| Antes y durante la firma | Reparto del precio acordado; justificante del anticipo; documentos del medio de pago y escritura de compraventa | Conciliar lo entregado antes con lo que falta y dejar identificados importes, destinatarios y eventuales retenciones. |
| Tras el pago del préstamo | Justificante de la amortización emitido por la entidad y certificado de deuda cero del acreedor | Comprobar que el dinero se aplicó a extinguir la deuda, no solo que salió de una cuenta. |
| Para eliminar la inscripción | Escritura de cancelación autorizada por notario, justificante tributario y presentación en el Registro competente | Completar la vía ordinaria de cancelación registral. |
| Al cerrar el expediente | Documento inscrito, información registral actualizada, facturas y liquidación de la provisión | Verificar la cancelación de esa carga y conciliar costes, anticipos y sobrantes. |
Si el préstamo ya estaba pagado, puedes comenzar por localizar el certificado de deuda cero y comprobar qué parte del trámite registral sigue pendiente.
En la firma: cómo repartir y justificar el precio
Una parte del precio puede destinarse al acreedor para pagar el préstamo; otra, a la provisión de fondos acordada para completar trámites; y el resto, al vendedor. El reparto debe tener en cuenta el anticipo ya entregado: las arras que se imputan al precio no se cobran de nuevo al escriturar.
La forma de pago se prepara con comprador, vendedor, entidades y notaría según la operación. El pago puede hacerse con cheque bancario o transferencia; acuerda el medio con la notaría y las entidades.
La guía del Banco de España sobre transferencias destinadas a cancelar un préstamo hipotecario subraya un punto práctico: la transferencia debe cumplir la finalidad de amortizar el préstamo y contar con las instrucciones y el consentimiento correspondientes. Antes de la firma, confirma destinatario, importe, referencia e instrucciones; después, comprueba la aplicación del pago.
Si se acuerda entregar la vivienda libre de esa carga, hay que organizar también su cancelación registral. La hipoteca no tiene que estar cancelada en el Registro antes de firmar: lo habitual es pagar la deuda en la firma con parte del precio y tramitar después la cancelación registral, con las garantías que se acuerden. Lo que no conviene es dejar sin responsable esa última fase.
Cuando el comprador se financia, su entidad puede necesitar controlar la eliminación de la carga previa. Aclara antes quién la tramitará, qué dinero se retendrá, qué actuaciones cubre y cómo recibirás los justificantes y el sobrante.
Después del pago: cancelar la inscripción en Asturias
El recorrido ordinario por pago termina cuando se inscribe la cancelación. La explicación de Registradores sobre cómo cancelar una hipoteca distingue el pago de la obligación y la eliminación de la carga. El certificado del banco no borra por sí solo el asiento.
Deuda cero y escritura de cancelación
Una vez liquidado el préstamo, solicita el certificado de deuda cero. Con él se prepara la escritura en la notaría elegida. En esta cancelación ordinaria comparece el acreedor —mediante su representante cuando es una entidad— para consentirla; no es necesaria la comparecencia del antiguo deudor.
El Banco de España confirma que el certificado de deuda cero, la firma del banco y su desplazamiento a la notaría no deben cobrarse. Eso no hace gratuita la escritura, la inscripción ni una gestión que contrates.
Modelo 600: exención y presentación en Asturias
La escritura de cancelación está exenta del gravamen gradual de Actos Jurídicos Documentados, conforme al artículo 45.I.B.18. La exención no elimina la presentación tributaria.
Para una vivienda de Gijón, el trámite corresponde a los Servicios Tributarios del Principado de Asturias. Su ficha de Actos Jurídicos Documentados identifica el modelo 600, un plazo de 30 días hábiles desde la formalización del acto y, para documentos notariales, copia auténtica y copia simple. En este caso, la referencia es la escritura de cancelación, no el día de la última cuota del préstamo.
La guía asturiana de tramitación señala la sede electrónica propia y las oficinas de Servicios Tributarios como canales de presentación. Advierte que las autoliquidaciones presentadas por otros canales se tendrán por no presentadas. Utiliza el acceso oficial, prepara la identificación y acredita la representación si actúa otra persona. Conserva el justificante y completa la documentación que corresponda al canal utilizado.
Registro, gastos y cierre de la provisión
Con la escritura y la acreditación tributaria, se presenta la cancelación en el Registro competente. Al finalizar, recoge el documento inscrito y comprueba con información registral actualizada que esa hipoteca ya no consta.
Puedes ocuparte de la tramitación ordinaria o encargarla a un profesional o a la entidad. El Notariado contempla la intervención de gestorías en compras seguidas de hipoteca. Si el comprador pide hipoteca, su banco puede exigir que una gestoría concreta cancele la carga anterior; pacta antes quién lo hace y quién paga.
Pide un presupuesto que separe notaría, Registro y gestión contratada. Los aranceles de cancelación tienen reglas específicas; un mínimo arancelario no es el precio final de todo el trámite.
Una provisión de fondos es dinero adelantado para atender esos gastos, no una factura definitiva. Identifica quién lo recibe, qué partidas cubre y cómo rendirá cuentas. Pide facturas, liquidación y devolución del sobrante que corresponda; si los costes son superiores, habrá que justificar la diferencia. No existe un plazo único de terminación registral o devolución que podamos prometer para todas las ventas.
Revisa también los seguros accesorios al préstamo. En los supuestos a los que se aplica el artículo 23.3 de la Ley 5/2019, el seguro accesorio del que es beneficiario el prestamista se extingue al reembolsar anticipadamente todo el préstamo, salvo que comuniques expresamente a la aseguradora que quieres mantenerlo y designes otro beneficiario. Si se extingue conforme a este régimen, comprueba la devolución de la prima no consumida. Revisa la póliza y el régimen aplicable: esta regla no se extiende automáticamente a cualquier seguro del hogar.
Ejemplo: una venta de 240.000 euros y lo que recibe el propietario
Este es un supuesto didáctico completamente ficticio, sin relación con clientes ni operaciones de Tessier & Santamaría. Vende una persona física residente fiscal en España, única propietaria, con un solo préstamo y sin otras deudas o cargas que liquidar. Los importes de gastos se eligen para enseñar las cuentas: no son tarifas, presupuestos profesionales ni costes habituales de Gijón.
El precio es 240.000 €. El comprador ya ha entregado 20.000 €, que se imputan íntegramente al precio. Por tanto, en la firma quedan por satisfacer 220.000 €.
Para esa fecha, suponemos un saldo bancario de 100.400 €: 100.000 € de capital y 400 € de intereses devengados. En este contrato ficticio no se cobra compensación por amortización. Los 400 € son un dato supuesto de liquidación, no una estimación de intereses válida para otros contratos.
Lo que ocurre en la firma
Las partes han acordado que, de los 220.000 € pendientes, se retengan 1.500 € y se entreguen a la gestoría encargada de la cancelación registral.
| Destino del importe pendiente | Importe |
|---|---|
| Acreedor: pago total del saldo | 100.400 € |
| Provisión para tramitar la cancelación registral | 1.500 € |
| Abono al vendedor en la firma | 118.100 € |
| Total satisfecho en la firma | 220.000 € |
En la firma, el vendedor no recibe 220.000 €, sino 118.100 €; el anticipo de 20.000 € ya lo cobró antes. Los 1.500 € retenidos para el encargo no son dinero disponible.
Lo que ocurre al liquidar los gastos
Suponemos que las facturas definitivas de la cancelación suman 900 €, con todos los conceptos del encargo e impuestos indirectos que procedan incluidos. No se pagan otros gastos de cancelación fuera de esa cifra. La gestoría liquida la provisión y devuelve después 600 € al vendedor: 1.500 − 900.
Además, suponemos 4.000 € de otros gastos de venta a cargo del vendedor (cifra ilustrativa que agrupa los demás gastos de venta a tu cargo, como los honorarios de intermediación si los hay o el certificado energético; sustitúyela por tus presupuestos reales), ajenos a esa provisión y pagados por separado después de la firma. La cifra incluye los impuestos indirectos que procedan en esas facturas. No incluye IRPF ni plusvalía municipal.
| Cuenta final de esta venta antes de IRPF y plusvalía | Importe |
|---|---|
| Precio total | 240.000 € |
| Menos pago al banco, ya incluidos los intereses | −100.400 € |
| Menos coste definitivo de cancelación | −900 € |
| Menos los otros gastos de venta del supuesto | −4.000 € |
| Resultado de la venta antes de esos impuestos | 134.700 € |
La misma cifra se obtiene siguiendo los cobros: 20.000 + 118.100 + 600 − 4.000 = 134.700 €. Esta segunda cuenta permite detectar duplicidades: el anticipo entra una sola vez, los intereses están dentro del saldo y la provisión se sustituye por su coste definitivo.
Qué significa ese resultado
Los 134.700 € son el resultado de tesorería de la operación descrita antes de IRPF y plusvalía. No representan la rentabilidad de todos los años de propiedad ni la ganancia patrimonial fiscal. Si ya gastaste el anticipo, no tendrás necesariamente esa cantidad disponible en tu cuenta al terminar.
El resultado después de impuestos no está calculado. Faltan los datos de adquisición, los gastos fiscalmente admisibles, las circunstancias personales y, para la plusvalía, las fechas y valores necesarios. No calcularlos no equivale a que sean cero.
El dinero que devuelves al banco no reduce la ganancia patrimonial del IRPF: esta se calcula por la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, según las reglas generales que explica la AEAT. Completa tu previsión con la guía de gastos e impuestos al vender una vivienda en Asturias y, para el tributo local, con el cálculo y trámite de la plusvalía municipal en Gijón.
La provisión del ejemplo sirve para cancelar una carga. No es una retención tributaria. Si vendes sin ser residente fiscal en España y sin establecimiento permanente aquí, el comprador debe retener e ingresar en Hacienda el 3 % del precio a cuenta de tu impuesto (con el precio de este ejemplo, 7.200 €), que no recibirás en la firma.
Si el precio no cubre la deuda o el comprador quiere asumir el préstamo
Precio insuficiente
Si el precio y los recursos que puedes aportar no cubren la liquidación y los costes comprometidos, resuelve esa diferencia antes de firmar unas condiciones que no puedas cumplir. Habrá que prever una aportación adicional o un acuerdo concreto con el acreedor que establezca qué ocurre con la garantía y con la deuda restante.
Vender por debajo de la deuda no está prohibido por ese solo hecho, pero la venta no borra automáticamente el déficit. La hipoteca tampoco limita por sí sola toda responsabilidad al valor de la vivienda: la Ley Hipotecaria distingue garantía y responsabilidad personal. No des por concedida una quita, una financiación adicional o la liberación del inmueble.
Incluye en la cuenta las cantidades ya anticipadas y sus compromisos. Haber recibido arras no soluciona la falta de fondos si ese dinero ya se ha destinado a otra compra.
Asunción del préstamo por el comprador
Otra posibilidad es que el comprador pase a ocupar la posición de deudor. Esa subrogación de deudor necesita el consentimiento de la entidad acreedora; no basta con pactar entre particulares que el comprador seguirá pagando las cuotas. El artículo 118 de la Ley Hipotecaria vincula la liberación del vendedor a ese consentimiento, que puede ser expreso o tácito.
Como comprobación práctica, pide que la aceptación y tu liberación queden documentadas antes de dar la alternativa por cerrada. La entidad puede estudiar al comprador y las condiciones; no hay aprobación garantizada ni un coste único. El Banco de España explica la modificación del titular y de las condiciones del préstamo.
No confundas esta sustitución del deudor con cambiar la hipoteca de banco. Son operaciones distintas y no permiten trasladar automáticamente sus comisiones o trámites.
Si vendes para comprar otra vivienda, trabaja con importes y fechas
Vender para comprar puede coincidir tanto con un préstamo pendiente como con una hipoteca ya pagada pero aún inscrita. Añade a tu previsión una columna con la fecha en que cada cantidad estará disponible: anticipo conservado, abono en la firma, posible devolución de provisiones y pagos que llegarán después.
No comprometas el precio íntegro de la venta como entrada de la siguiente vivienda. Reserva deuda, gastos e impuestos y comprueba cómo encajan las dos firmas, la entrega de llaves y la financiación que necesites. Una nueva hipoteca no se concede automáticamente por haber vendido la anterior. La guía para comprar vivienda en Gijón y Asturias amplía la preparación de ese presupuesto.
En el IRPF, comprar otra vivienda no produce una exención automática. Si la reinversión no se hace en el mismo año de la venta, tienes que hacer constar tu intención de reinvertir en la declaración de ese año. La exención por reinversión en vivienda habitual tiene condiciones sobre ambas viviendas, importe y plazo; la regla general contempla los dos años anteriores o posteriores a la venta, contados de fecha a fecha. Una reinversión parcial puede dar lugar a una exención proporcional.
Hay una distinción especialmente relevante cuando quedaba hipoteca: si el préstamo financió la adquisición de la vivienda transmitida, el artículo 41 del Reglamento del IRPF permite descontar el principal pendiente al determinar el importe obtenido exclusivamente a efectos de la reinversión. Esto no convierte el saldo total del banco, incluidos intereses, en una deducción de la ganancia patrimonial, ni permite tratar igual cualquier deuda garantizada con la vivienda.
Planifica esa comprobación fiscal junto con la disponibilidad del dinero. Son dos cuentas relacionadas, pero responden a preguntas diferentes.
Qué dejar preparado para avanzar
Reúne la información registral y del préstamo, pide el saldo para la fecha prevista y prepara una hoja con precio, anticipo, pago al banco, provisión, demás gastos e impuestos. Asigna un responsable a la cancelación y una forma de comprobar su cierre. Así podrás valorar una oferta y un calendario con las cantidades a la vista.
Si estás preparando la venta de una vivienda con hipoteca en Gijón, en Tessier & Santamaría podemos explicarte cómo organizar su comercialización y el alcance de nuestro servicio de venta.
