Guía para alquilar tu vivienda en Gijón y Asturias

1. Elige el tipo de alquiler

Vivienda habitual y alquiler temporal no son intercambiables. Si el inmueble satisface la necesidad permanente de vivienda del inquilino, se aplica su régimen aunque el contrato se titule «temporal» o dure once meses. Desde el 8 de octubre, el nuevo régimen de la LAU incluye la vivienda temporal y exige un desplazamiento real desde el domicilio habitual por una causa justificada, expresa y acreditable, cuya prueba corresponde al arrendador. Sin esa causa, se trata como vivienda habitual desde la formalización. La duración debe superar 31 días y, como regla general, no exceder doce meses, salvo que subsista la causa.

Los contratos de temporada anteriores amparados por la disposición transitoria octava conservan su régimen hasta que termine el plazo pactado, sin prorrogarse bajo el régimen anterior; una renovación queda sujeta al nuevo. Esto no valida un contrato que ya careciera de verdadera causa temporal. Documenta la necesidad real, no solo una fecha de salida.

En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas parciales simultáneas no puede superar la renta aplicable a la vivienda completa bajo el nuevo régimen; en zonas tensionadas deben respetarse sus límites. El alquiler turístico exige una comprobación específica de su normativa y de las condiciones del inmueble. Esta guía no es un modelo de contrato para esas modalidades.

Explica desde el principio si necesitas recuperar el piso para vivir en él o utilizarlo algunos meses al año. Un contrato no puede garantizarte una salida incompatible con los derechos del inquilino. Comprueba además quién tiene facultades para firmar, especialmente si hay copropietarios, usufructo, representación o una herencia pendiente.

También puedes comparar el alquiler privado con el programa Alquilámoste, comprobando las condiciones de la cesión antes de decidir.

2. Prepara la vivienda y sus documentos

Prueba calefacción, agua caliente, instalaciones, ventanas, cerraduras y electrodomésticos. Resuelve los problemas que afectan al uso de la vivienda antes de la entrada. Las humedades necesitan identificar y tratar su causa, no ocultarlas para las fotografías.

Decide qué muebles y equipos se incluyen. Si alquilas amueblado, conserva un inventario y fotografías fechadas que permitan reconocer el estado de cada elemento.

Reúne en una carpeta:

• Identificación de las partes y documentación de titularidad o representación.
• Certificado energético vigente y registrado cuando sea exigible, etiqueta y documentación de entrega.
• Recibos de comunidad, IBI y suministros, junto con sus datos de contratación.
• Contrato anterior, renta y actualizaciones si la vivienda ha estado alquilada.
• Inventario y, cuando corresponda, documentación del régimen de vivienda protegida o autorizaciones necesarias.

La normativa de certificación energética exige incluir la información energética en la publicidad. En el arrendamiento de un edificio existente, se anexa una copia de la etiqueta y se entrega el documento de recomendaciones de uso. No lo dejes para después de publicar el anuncio.

3. Fija la renta y comprueba sus límites

Empieza por viviendas comparables de la misma zona: superficie, estado, ascensor, equipamiento y duración del alquiler. El precio de un anuncio no demuestra por sí solo que alguien esté pagando esa renta.

Calcula también lo que te queda después de comunidad, IBI, seguros, mantenimiento, periodos sin inquilino y gastos de comercialización. La renta mensual no equivale a rentabilidad neta, y reservar dinero para futuras reparaciones no significa haber realizado ya un gasto fiscalmente deducible.

La Arena y Cimadevilla: revisa la dirección exacta

Las zonas delimitadas de La Arena y Cimadevilla mantienen su declaración de mercado residencial tensionado, con efectos desde el 30 de julio de 2026. Esta declaración es independiente de los decretos derogados y no convierte todo Gijón en zona tensionada. Consulta el ámbito oficial y sus condiciones y nuestra explicación sobre La Arena y Cimadevilla.

Para fijar la renta de una vivienda incluida en esos ámbitos, comprueba:

• Si estuvo alquilada como vivienda habitual en los últimos cinco años: opera, con las excepciones legales previstas, el límite de la renta anterior actualizada. No se pueden introducir sin más gastos repercutidos que no figuraban en el contrato anterior.
• Si el arrendador es gran tenedor: también debe respetarse el máximo del sistema estatal de referencia. Cuando concurren límites, no se puede elegir el más alto.
• Si no hubo alquiler de vivienda en los últimos cinco años: la declaración de estos ámbitos activa igualmente el límite del sistema de referencia.

La declaración gijonesa utiliza la definición general de gran tenedor: más de diez inmuebles urbanos residenciales o más de 1.500 m² residenciales, excluidos garajes y trasteros. No hay un precio máximo único para todo el barrio. En otros municipios asturianos también debes comprobar la declaración que corresponda a la dirección.

4. Selecciona al inquilino con criterio

Publica fotografías fieles y describe superficie, distribución, accesibilidad, equipamiento, renta y condiciones con claridad. Desde el 8 de octubre, el artículo 20 del RDL 29/2026 exige incluir en la publicidad, cuando corresponda, el índice de referencia, el límite legal de renta y sus parámetros, el identificador exigible del alojamiento y la condición de gran tenedor. No basta con reservar esos datos para la firma. Una buena presentación debe ayudar a entender la vivienda, no ocultar sus limitaciones.

Antes de decidir, comprueba quién va a residir, qué uso necesita y cómo acredita su capacidad de pago. La documentación depende del caso: nóminas y contrato laboral, pensión o documentación fiscal de una actividad profesional. Valora ingresos, estabilidad y compromisos económicos de forma conjunta; una sola nómina o una conversación agradable no bastan.

Pide únicamente información necesaria y trata los documentos con confidencialidad, siguiendo los principios de protección de datos. Aplica criterios objetivos, sin discriminación contraria a la normativa de igualdad de trato.

Un seguro de impago puede complementar la selección, pero depende de la aceptación de la aseguradora y de sus coberturas, exclusiones y plazos de comunicación. No garantiza cualquier incidencia. Bajo el nuevo régimen no puede obligarse al inquilino a contratarlo. Antes de una reserva, deja por escrito su importe, finalidad, condiciones de devolución y qué ocurre si no se firma o no se aprueba el seguro.

5. Deja claros el contrato, las garantías y la entrega

No reutilices un modelo sin revisar las circunstancias reales. Identifica las partes, la vivienda y sus anexos; el uso, la duración, la renta, su actualización, los gastos, las garantías y los canales de comunicación.

Duración y salida anticipada

En nuevos alquileres de vivienda habitual sujetos al régimen general, el inquilino puede alcanzar la duración mínima legal de cinco años si el arrendador es persona física y siete si es persona jurídica, aunque se haya firmado inicialmente por un año.

Para los contratos sujetos al nuevo régimen desde el 8 de octubre, el inquilino de vivienda habitual puede desistir después de seis meses, avisando con treinta días; en vivienda temporal, después de un mes, con diez días de aviso. El desistimiento correctamente ejercido no genera indemnización para el propietario. Marcharse sin cumplir esas condiciones es otra situación. Los contratos anteriores requieren revisar su régimen: no se deben dar por anuladas automáticamente sus cláusulas. La recuperación por necesidad del propietario exige cumplir los requisitos legales; no basta con querer disponer del piso. Revisa los artículos 9 y 11 de la LAU junto con los nuevos decretos originales.

Renta, fianza y garantías no son lo mismo

Estos límites corresponden a vivienda habitual. Desde el 8 de octubre, la vivienda temporal sujeta al nuevo régimen tiene un mes de fianza y hasta otra mensualidad de garantía adicional. La temporada anterior amparada por la regla transitoria mantiene hasta el final del plazo pactado su régimen previo, en el que la fianza era de dos mensualidades como uso distinto del de vivienda. La LAU distingue estas cantidades; para los cambios recién publicados, contrasta también el RDL 29/2026. Identifica cada pago y conserva sus justificantes.

Quién paga los gastos

Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de vivienda corresponden al arrendador. La reforma refuerza esta prohibición e incluye renovaciones y modificaciones. El encuadre de la vivienda temporal cambia con el nuevo régimen.

Desde el 8 de octubre, en los contratos sujetos al nuevo régimen, no pueden imponerse al inquilino los tributos del propietario, como el IBI, salvo que el propio inquilino sea el obligado tributario. Comunidad e IBI no tienen la misma regla: determinados gastos generales pueden pactarse por escrito con los requisitos legales; los suministros individualizados siguen correspondiendo al inquilino. En zonas tensionadas se añaden las restricciones sobre nuevos gastos. Revisa la fecha y el régimen de los contratos anteriores antes de decidir sobre sus cláusulas y deja claro cada concepto en el acuerdo de gastos.

Entrega documentada

Firma el contrato y los anexos, comprueba los pagos e identifica las llaves entregadas. Recoge en un acta el estado del inmueble, inventario, fotografías, lecturas de contadores e incidencias pendientes. Acuerda quién gestiona cada suministro y comprueba después que se han completado trámites como el cambio de titular de la luz.

6. Organiza el seguimiento del alquiler

Actualización de la renta

No actualices por costumbre ni apliques el porcentaje que aparezca en una noticia. Revisa la fecha del contrato, su cláusula y el límite legal aplicable. Sin pacto expreso no hay actualización automática; se practica al cumplirse cada anualidad y la renta actualizada es exigible desde el mes siguiente a su notificación escrita, conforme al artículo 18 de la LAU.

Consulta el IRAV publicado por el INE y contrástalo con el régimen vigente. El RDL 29/2026 modifica el límite de actualización y extiende su aplicación a contratos anteriores: desde el 8 de octubre ya no basta con aplicar de forma aislada el antiguo corte del 26 de mayo de 2023.

Para las actualizaciones que correspondan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, la disposición final sexta distingue: si la renta supera el máximo aplicable del sistema estatal de referencia, no puede incrementarse; en los demás casos se atiende al nuevo pacto y, sin nuevo pacto, el incremento no puede superar el 2 %. Siguen siendo necesarios la cláusula de actualización, la anualidad y el respeto de los demás límites, incluido el IRAV. El 2 % no es una subida automática ni una regla universal. La congelación tampoco obliga, por sí sola, a rebajar una renta ya pactada.

El IRAV para las revisiones anuales y el sistema de referencia para determinadas rentas iniciales son herramientas distintas.

Reparaciones y comunicación

El propietario atiende las reparaciones necesarias para conservar la habitabilidad, salvo deterioros imputables al inquilino. En vivienda habitual, las pequeñas reparaciones por desgaste del uso ordinario corresponden al inquilino conforme al artículo 21.4. En vivienda temporal sujeta al nuevo régimen, el artículo 21 bis las atribuye al arrendador. No confundas conservación, pequeñas reparaciones y daños causados por el ocupante. No existe una cantidad fija que resuelva todos los casos: importan la causa, la naturaleza y el régimen del contrato.

Acuerda cómo avisar de una avería y guarda comunicaciones, presupuestos y facturas. Tener una llave no autoriza al propietario a entrar sin consentimiento. Las visitas y reparaciones deben coordinarse con el ocupante.

Si se produce un impago

Comprueba el retraso, comunícalo por escrito y conserva el registro de lo debido. Si existe seguro, respeta su plazo de comunicación. Busca asesoramiento pronto para decidir la reclamación y cumplir los requisitos previos que correspondan.

No cambies la cerradura, cortes los suministros ni intentes recuperar la vivienda por tu cuenta. El RDL 29/2026 contiene dos mecanismos distintos: suspensiones por vulnerabilidad y falta de alternativa hasta finales de 2030, con condiciones y excepciones, y una nueva intervención de la Administración en determinados procedimientos de impago. En estos últimos, acreditada la vulnerabilidad, dispone de dos meses desde la notificación para ofrecer una alternativa adecuada o pagar las cantidades legalmente previstas; si no lo hace, pasa a la posición de deudora y se mantiene el contrato hasta su expiración mientras persista la vulnerabilidad. No garantiza el cobro inmediato de cualquier deuda ni suspende todos los desahucios. El procedimiento concreto debe revisarse.

Documentación para los impuestos

Guarda ingresos, recibos y facturas durante el año. La AEAT distingue los gastos deducibles y sus límites: una reparación no se trata igual que una mejora, ni los intereses de un préstamo igual que la devolución de su capital.

Las reducciones por alquiler de vivienda habitual recaen sobre el rendimiento neto positivo, no sobre todo lo cobrado. La nueva reforma del IRPF prevé porcentajes que pueden llegar al 100 % en supuestos concretos, según la renta, el arrendatario y la condición de gran tenedor. No presupuestes una reducción universal: los contratos anteriores tienen reglas transitorias y el 1 de diciembre de 2026 es una fecha relevante. Contrasta los criterios publicados por la AEAT con el nuevo decreto. Si alquilas como sociedad o no eres residente fiscal en España, el análisis es distinto.

En los alquileres amueblados de hasta treinta noches al mismo inquilino, el decreto prevé IVA del 10 % desde el 1 de diciembre de 2026, con la excepción prevista cuando se arrienda la residencia habitual del arrendador. La prestación de servicios propios de la industria hotelera exige su comprobación específica. Las medidas fiscales tienen sus propias fechas y requisitos.

7. Planifica la finalización o la venta

Anota los vencimientos desde la firma. Hasta la entrada del nuevo régimen del RDL 28/2026, la regla general al agotarse los cinco o siete años mínimos mantiene el preaviso de cuatro meses del arrendador y dos del inquilino, con prórrogas anuales de hasta tres años si no se comunica la no renovación. Desde el 15 de noviembre, el RDL 28/2026 prevé renovaciones sucesivas de cinco años —siete si el arrendador es persona jurídica— y un preaviso general de seis meses del propietario y dos del inquilino. No confundas estos plazos con el desistimiento anticipado.

Los contratos que ya estén en el periodo de prórrogas anuales del antiguo artículo 10.1 lo completan bajo aquel régimen. También hay reglas para la tácita reconducción y un preaviso transitorio de cuatro meses cuando el 15 de noviembre queden menos de seis meses para vencer. Los avisos válidos de no renovación anteriores a la publicación del 7 de octubre conservan su eficacia y no generan la nueva indemnización: el corte no es el 15 de noviembre.

La prórroga extraordinaria del RDL 29/2026 permite, en determinados contratos de vivienda habitual vigentes cuando entre en vigor, hasta dos años adicionales por anualidades. Abarca los que agotan la prórroga obligatoria antes del 31 de diciembre de 2028 y otros vencimientos previstos. El inquilino debe solicitarla, estar al corriente de pago y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores. Hay excepciones, incluida la necesidad real y acreditada de ocupar la vivienda bajo las condiciones legales, sin exigir para esta excepción que la facultad conste expresamente en el contrato.

La prórroga específica de hasta tres años en zona tensionada tiene preferencia y no se acumula automáticamente con esos dos años. Existen además prórrogas por vulnerabilidad con requisitos propios. Antes de anunciar que el piso quedará libre, revisa el artículo 10 y el régimen de tu contrato, junto con las disposiciones de los decretos.

Desde el 15 de noviembre, en los casos sometidos al RDL 28/2026, una no renovación comunicada por el arrendador puede generar una indemnización: el mayor importe entre doce mensualidades y una por año de residencia, prorrateando fracciones. La base es el valor superior del rango individualizado del sistema estatal de referencia; solo si no puede obtenerse se usa la renta contractual vigente al comunicarla. Existen excepciones, como necesidad del propietario persona física o determinados familiares, vivienda apta y ocupable del inquilino en el mismo municipio o rechazo de una nueva oferta que cumpla los requisitos. Deben justificarse en el preaviso. Si el inquilino podía solicitar una prórroga legal obligatoria y no lo hizo, no cobra por ese vencimiento; si la solicita y procede, el posible pago se aplaza hasta su finalización.

Al finalizar, documenta la devolución de llaves y el estado de la vivienda. Bajo el nuevo régimen, ambas partes deben dejarlo por escrito y firmarlo; conviene añadir fotografías. Sin constancia de daños se presume la devolución en condiciones adecuadas, salvo prueba en contrario. Liquida rentas, suministros y daños acreditados, distinguiéndolos del desgaste normal. Devuelve el saldo de la fianza que corresponda: transcurrido un mes desde la entrega de llaves sin restituirlo, devenga interés legal. No retengas automáticamente toda la fianza «por precaución».

Vender no extingue por sí solo el alquiler. Antes de comercializar, revisa la duración oponible al comprador, los derechos de adquisición preferente y las comunicaciones necesarias; organiza las visitas con el inquilino. La reforma refuerza esos derechos en determinadas ventas conjuntas de viviendas jurídicamente individualizables y, bajo el nuevo régimen, impide pactar su renuncia. Revisa el régimen del contrato anterior antes de actuar. Los artículos 14 y 25 de la LAU y el RDL 29/2026 son el punto de partida.

8. Decide qué necesitas delegar

Puedes gestionar el alquiler personalmente o apoyarte en una inmobiliaria. Lo importante es acordar por escrito qué incluye el encargo: preparación, valoración de renta, publicidad, visitas, estudio de candidatos, contrato, inventario y entrega.

En Tessier & Santamaría acompañamos a los propietarios en la preparación y comercialización de su vivienda y en la gestión de la operación hasta la firma y entrega, con asesoramiento posterior sobre el contrato. La selección final del inquilino corresponde al propietario.

La administración cotidiana —control de cobros, reclamación de retrasos o coordinación de reparaciones— no debe darse por incluida en cualquier servicio de alquiler. Conviene distinguirla de la comercialización y acordar su alcance cuando se necesite.

Conoce nuestro servicio para alquilar tu vivienda en Gijón y consulta cómo encaja con tu inmueble y tus planes.

Fuentes y alcance

Información revisada el 7 de octubre de 2026. Los RDL 29/2026 y 28/2026 se han contrastado en sus publicaciones originales del BOE, con sus fechas de entrada y disposiciones transitorias; ambos están pendientes de convalidación a esta fecha. Se conservan las referencias a la LAU, las derogaciones anteriores, las zonas tensionadas, el INE y la Agencia Tributaria. El texto consolidado y las páginas informativas pueden tardar en incorporar los cambios: para estas novedades consulta el decreto original.

Es orientación general, no un contrato ni un dictamen para una situación concreta. En contratos anteriores, situaciones especiales o cambios normativos posteriores, revisa el régimen aplicable antes de actuar.