Antes de aceptar o entregar una señal, necesitas saber qué compromiso estás asumiendo y qué ocurrirá con el dinero si la venta no continúa. Llamar al documento «reserva» no garantiza que puedas retirarte sin consecuencias. Y firmar unas «arras» tampoco significa siempre que baste con perderlas o devolverlas duplicadas para terminar la operación.
Esta guía está pensada para propietarios que preparan la venta de una vivienda usada en Gijón o Asturias y para los compradores con quienes negocian. Explica el marco civil común: no existe un porcentaje municipal de señal ni un contrato de arras específico por vender en Gijón. Las compras sobre plano, las viviendas protegidas y las operaciones sujetas a otros regímenes requieren comprobaciones adicionales.
Fuentes normativas y profesionales consultadas el 21 de octubre de 2026.
Esta guía ofrece información general y no sustituye el asesoramiento jurídico sobre una operación concreta. Antes de firmar, haz revisar el contrato.
Reserva, señal y arras: qué significa cada término
Los tres términos aparecen en operaciones inmobiliarias, pero no describen necesariamente tres pasos obligatorios ni tres contratos distintos.
| Término | Qué puede describir | Qué necesitas comprobar |
|---|---|---|
| Reserva | Un acuerdo para mantener unas condiciones durante un plazo, una propuesta pendiente de aceptación o un compromiso de compra más completo. | Qué acepta cada parte, desde cuándo queda vinculada y qué ocurre si la operación no avanza. |
| Señal | La cantidad entregada al preparar o confirmar una compra. | Si es un anticipo del precio, qué función tiene y bajo qué condiciones puede devolverse o retenerse. |
| Arras | Un pacto ligado a la compraventa, con efectos diferentes según lo acordado. | Si confirman el compromiso, establecen una penalización o permiten desistir. |
El contenido prevalece sobre el rótulo. Una resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 de octubre de 2023 lo ilustra: un documento privado de señal que citaba el artículo 1454 se calificó como arras confirmatorias o penales, no penitenciales, tras analizar el conjunto de sus cláusulas.
No hay que pasar necesariamente por reserva, después arras y finalmente escritura. El Consejo General del Notariado explica que el acuerdo de arras no es obligatorio. Su utilidad depende de qué falta para completar la operación y de cómo se quieran ordenar esos compromisos.
Una reserva puede obligarte antes de llegar a la notaría
Una reserva no es siempre una simple pausa en el anuncio. Puede recoger la vivienda, el precio, la aceptación de las partes y obligaciones suficientes para generar un compromiso vinculante.
El artículo 1450 del Código Civil permite que la compraventa obligue a comprador y vendedor cuando han acordado el inmueble y el precio, aunque todavía no se hayan entregado. Que queden pendientes la escritura, el resto del pago o las llaves no convierte automáticamente lo firmado en algo provisional.
Si el documento recoge una oferta pendiente de aceptación del propietario, debe dejar claros el plazo para responder, la forma de comunicar la aceptación y la devolución del dinero si la propuesta no se acepta. Si además se acuerda retirar el anuncio o suspender las visitas, concreta desde cuándo y hasta qué momento.
Quién firma y quién puede aceptar la oferta
Comprueba quién vende y en qué condición interviene. Si existen varios propietarios, no presupongas que uno puede comprometer la venta de toda la vivienda por los demás. Si firma un representante, hay que verificar sus facultades para ese acuerdo.
Si se vende la vivienda habitual de la familia, comprueba también el consentimiento del otro cónyuge, aunque solo uno figure como propietario. El artículo 1320 del Código Civil exige el consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial para disponer de los derechos sobre ella.
Lo mismo ocurre con la inmobiliaria: recibir una propuesta o custodiar una cantidad no demuestra, por sí solo, que pueda aceptar cualquier precio en nombre del propietario. El artículo 1259 del Código Civil exige autorización o representación para contratar por otra persona.
Pide una copia del documento completo, incluidos los anexos, antes de pagar. Un justificante de transferencia acredita un movimiento de dinero; por sí solo puede no explicar todas las condiciones a las que estaba sujeto.
Los tres tipos de arras y sus consecuencias
Arras confirmatorias: un anticipo que confirma el compromiso
Sirven para acreditar el acuerdo y anticipar parte del precio. No conceden por sí mismas el derecho a abandonar la compra o la venta pagando esa cantidad.
Si una parte incumple, las consecuencias deben analizarse conforme al contrato y al régimen aplicable. El artículo 1124 del Código Civil contempla exigir el cumplimiento o resolver la obligación y reclamar, cuando proceda, daños e intereses.
Para un vendedor, esto significa que no puede dar por terminada cualquier operación limitándose a devolver el anticipo. Para un comprador, tampoco basta siempre con decir que renuncia al dinero entregado. Ni la indemnización ni la retención de una suma se determinan únicamente por haberla llamado «señal».
Arras penales: una consecuencia económica por incumplir
Incorporan una penalización para el incumplimiento previsto. Hay que leer qué conducta la activa y qué relación tiene con las otras obligaciones del contrato.
Los artículos 1152 y 1153 del Código Civil establecen reglas importantes: la pena sustituye normalmente a la indemnización de daños e intereses, salvo pacto distinto; pagarla no libera automáticamente de cumplir; y tampoco se puede exigir siempre, a la vez, el cumplimiento y la pena.
Por eso, una cláusula que diga «si no firma, pierde la cantidad entregada» necesita interpretarse con el resto del documento. Una penalización por incumplir y una facultad de retirarse voluntariamente tienen funciones diferentes.
Arras penitenciales: permiten desistir en las condiciones pactadas
Cuando se pactan válidamente con esa función, permiten desistir de la operación: el comprador pierde las arras o el vendedor las devuelve duplicadas. Es el efecto previsto en el artículo 1454 del Código Civil.
La facultad de desistir debe quedar clara. No conviene confiar solo en el encabezado «contrato de arras» ni en una referencia aislada a un artículo legal si las demás cláusulas dicen otra cosa. Revisa también hasta cuándo puede ejercerse y cómo debe comunicarse.
Si el contrato no deja claro que las arras son penitenciales, los tribunales suelen entenderlas como confirmatorias, es decir, como un pago a cuenta del precio. El Tribunal Supremo interpreta de forma restrictiva las arras del artículo 1454, y la simple mención de ese artículo puede no bastar si el resto del contrato no recoge con claridad que ambas partes pueden desistir.
Desistir conforme a lo pactado e incumplir una obligación son situaciones distintas. Si surge un problema con una carga, la financiación, la entrega o el pago, primero hay que determinar qué ha ocurrido y qué cláusulas se aplican. La regla de perder o devolver el doble no resuelve todos los conflictos.
Cuánto se entrega y qué ocurre con una reserva anterior
No existe una cantidad general obligatoria ni una regla que imponga siempre entregar el 10 % del precio. El importe se negocia teniendo en cuenta la operación y el alcance económico del compromiso asumido.
Una cantidad elevada aumenta el dinero expuesto a las consecuencias pactadas; no acredita por sí sola que el comprador vaya a conseguir financiación ni que el vendedor pueda entregar el inmueble en la fecha acordada.
Si antes se entregó una reserva, el documento posterior debe explicar cómo se integra. Por ejemplo: si se habían pagado 3.000 euros y se añaden otros 12.000, interesa dejar claro que el total recibido es de 15.000 euros, cuánto se imputa al precio y qué régimen se aplica al conjunto. No sumes dos veces el primer pago ni des por hecho que cambia de función sin acordarlo.
Identifica quién recibe cada cantidad y en qué condición. Si la conserva una agencia, precisa para quién la recibe, cuándo puede entregarla al vendedor y cómo se devolvería si corresponde. Esa custodia no debe confundirse con unos honorarios de intermediación: son conceptos distintos. Nuestra guía sobre comisiones al comprador y condiciones que conviene revisar ayuda a separar ambos pagos.
Si el comprador necesita hipoteca, hay que pactar qué pasa si no la consigue
La denegación de una hipoteca no garantiza, por sí sola, la devolución de las arras. En una operación sometida al régimen común, hay que examinar lo firmado y las circunstancias. El Banco de España recomienda pactar expresamente la recuperación de la cantidad entregada si se deniega la financiación.
Decir únicamente «sujeto a hipoteca» puede dejar demasiadas dudas. Si ambas partes aceptan condicionar la operación a la financiación, conviene concretar:
- Qué financiación se necesita: importe mínimo y, si son relevantes, las condiciones que permitirían continuar.
- Hasta cuándo se puede obtener: una fecha compatible con el plazo previsto para escriturar.
- Qué debe hacer el comprador: solicitudes, aportación de documentación y colaboración necesarias para tramitarla.
- Cómo se acredita el resultado: qué documentos y comunicaciones servirán, y qué ocurre si se ofrece menos dinero del necesario o no hay respuesta a tiempo.
- Qué efecto tiene sobre la operación: devolución, plazo y responsable de efectuarla, posible prórroga y relación con las arras acordadas.
Estos puntos sirven para preparar la conversación con quien redacte el contrato; no constituyen una cláusula universal. Una condición bien delimitada ayuda al comprador a conocer su exposición y al vendedor a saber durante cuánto tiempo queda pendiente su operación.
Una simulación, una tasación o una conversación inicial con el banco no equivalen a una oferta vinculante. El Banco de España distingue el estudio de solvencia de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que recoge la oferta vinculante del banco.
Si vendes para comprar otra vivienda, aplica la misma comprobación a las dos operaciones. Haber recibido unas arras no garantiza disponer de ese dinero sin obligaciones de devolución ni que la segunda compra pueda completarse en la fecha prevista.
Qué conviene dejar resuelto antes de firmar
El documento debe responder a las condiciones reales de la vivienda y de las partes. Esta lista ayuda a preparar el acuerdo; no todos sus puntos requieren el mismo tratamiento en todas las ventas.
| Cuestión | Qué conviene concretar |
|---|---|
| Partes y representación | Quién compra y vende, en qué proporción y con qué facultades firma cada persona. |
| Inmueble y anexos | Identificación del piso, garaje, trastero y demás elementos incluidos. Revisa las posibles discrepancias entre Catastro, escritura y Registro. |
| Precio y pagos | Precio total, anticipos ya realizados, nuevos pagos y cantidad pendiente. |
| Función del dinero entregado | Tipo de arras, integración de la reserva anterior y consecuencias previstas. |
| Financiación u otras condiciones | Qué debe comprobarse, por quién, hasta cuándo y con qué resultado. |
| Hipotecas y otras cargas | Cuáles existen y cómo se prevé su cancelación o tratamiento. |
| Comunidad y obras | Deudas, derramas o actuaciones conocidas, documentación y reparto económico acordado. |
| Estado y contenido de la vivienda | Incidencias conocidas, muebles y equipamiento incluidos e inventario cuando proceda. |
| Ocupación y entrega | Si continúa un alquiler, si se entrega libre y cuándo se producirá la entrega efectiva. Consulta cómo preparar la venta de un piso con inquilino. |
| Escritura y comunicaciones | Plazo, coordinación de la firma, avisos, cambios y consecuencias de cada incidencia. |
Si existe una hipoteca del vendedor, el anticipo debe encajar con el pago del préstamo y la cancelación de la carga. Si hay obras en la comunidad, prepara también la información necesaria para acordar quién asume las derramas.
Las cuestiones pendientes deben identificarse antes de asumir compromisos incompatibles con ellas. Si una comprobación es decisiva, habrá que resolverla primero o acordar expresamente cómo condiciona la operación. Es preferible formular la duda concreta —por ejemplo, qué carga debe cancelarse o cuándo quedará libre la vivienda— que confiar en una frase genérica sobre «documentación en regla».
El plazo hasta la escritura debe encajar con los trámites pendientes
No hay un plazo único de arras que sirva para todas las ventas. Para acordarlo, ten en cuenta financiación, cancelaciones, documentación pendiente, desplazamientos y situación de entrega.
Cuando el préstamo está sujeto a la Ley 5/2019, la documentación precontractual, incluida la FEIN, debe entregarse con una antelación mínima de diez días naturales respecto a la firma del préstamo. Ese plazo no significa que el banco tenga diez días para aprobar la hipoteca, ni empieza a contar al firmar las arras. Coordina también el acta notarial previa que corresponda.
Si se ve venir un retraso, comunícalo y estudia una ampliación antes del vencimiento. Conviene dejar por escrito la nueva fecha, quién la acepta y qué condiciones se mantienen o cambian. La prórroga no debe darse por supuesta porque continúen las conversaciones.
Tampoco todo retraso resuelve automáticamente la venta o permite quedarse con el dinero. Importan lo pactado, el carácter del plazo, la causa y las actuaciones de las partes. Si existe desacuerdo, reúne contrato, justificantes y comunicaciones para que se revise la situación antes de disponer de las cantidades o comprometer otra venta.
Un ejemplo: 3.000 euros de reserva y otros 12.000 al firmar arras
Supongamos una vivienda usada con un precio pactado de 200.000 euros. El comprador entrega inicialmente 3.000 euros y después añade 12.000. El contrato posterior integra expresamente ambos pagos como 15.000 euros de arras penitenciales, imputables al precio, y define el plazo y la forma de desistir. Son cifras de un ejemplo didáctico, no una operación real ni importes recomendados.
| Qué sucede en este supuesto | Qué ocurre con las cantidades |
|---|---|
| La compraventa se completa | Los 15.000 € se descuentan del precio. Quedan 185.000 € de precio por pagar. |
| El comprador ejerce válidamente el desistimiento pactado | Pierde los 15.000 € entregados. |
| El vendedor ejerce válidamente el desistimiento pactado | Devuelve 30.000 € en total: los 15.000 € recibidos y otros 15.000 €. |
| No se obtiene la hipoteca | Debe revisarse si hay una condición de financiación aplicable y si se han cumplido sus requisitos. No se puede asignar una devolución automática solo con estos datos. |
Los 185.000 euros son el precio pendiente, no el presupuesto total de la compra: impuestos y demás gastos se calculan aparte. Y si hubiese que destinar parte de ese saldo a cancelar una hipoteca, habría que preparar el reparto de pagos.
Si los mismos 15.000 euros se hubieran pactado como arras confirmatorias, las dos filas de desistimiento no serían aplicables por ese solo hecho. La cantidad puede ser idéntica y el compromiso distinto. Por eso merece la pena aclarar la función del dinero antes de discutir únicamente cuánto entregar.
Antes de aceptar una señal, comprueba el acuerdo completo
Pide el borrador con tiempo y revisa tres cuestiones: qué te obliga a hacer, qué falta para poder cumplirlo y qué ocurrirá con el dinero en cada supuesto previsto. Lleva las dudas concretas a la notaría o a quien te asesore jurídicamente antes de firmar. La guía para comprar vivienda en Gijón y Asturias sitúa este paso dentro del presupuesto, las comprobaciones y la preparación de la escritura.
Si estás preparando la venta de tu piso, en Tessier & Santamaría podemos ayudarte a valorar las ofertas y coordinar los pasos de la operación, incluidas las arras y la preparación de la notaría, dentro del alcance acordado de nuestro servicio de venta en Gijón y Asturias.
